Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Sınırı ve Güncel Oran

Kira artış oranı nasıl hesaplanır sorusunun cevabı tek bir çarpma işlemidir: mevcut kira, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla artırılır. Yenilenen kira döneminde taraflar bu oranı aşan bir artış kararlaştıramaz (TBK m. 344/1). Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için oran yüzde 31,49'dur .

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde kira bedeline uygulanabilecek artışın yasal üst sınırıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Ölçü, kanunun ilk hâlinde üretici fiyat endeksiydi (ÜFE). 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle ÜFE yerine TÜFE'nin on iki aylık ortalaması getirilmiş, değişiklik 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir (Resmî Gazete 18.01.2019, sayı 30659). TÜFE, hane halklarının satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi gösteren endekstir ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır.

Bu sınır kamu düzenine ilişkindir; sözleşmeye yazılan daha yüksek bir oran kiracıyı bağlamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.12.2013, E. 2013/13435, K. 2013/16370). Kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış hesaplama için üç bilgi yeterlidir: mevcut kira bedeli, kira sözleşmesinin yenilendiği ay ve o ay için geçerli olan TÜFE on iki aylık ortalama oranı. Hesap şu adımlarla yapılır:

1. Kira yılının yenilendiği ayı belirleyin. Sözleşmenin başlangıç tarihi 1 Ekim ise kira her yıl ekim ayında yenilenir.

2. O ay için geçerli oranı bulun. TÜİK'in ilgili ayın başında açıkladığı, bir önceki aya ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.

3. Sözleşmedeki oranla karşılaştırın. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran, daha yüksek bir oran yazıyorsa yasal sınır uygulanır.

4. Artışı hesaplayın. Mevcut kira × oran ÷ 100 = artış tutarı. Mevcut kira + artış tutarı = yeni kira.

Aşağıdaki tablo, Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için yüzde 31,49 oranıyla yapılabilecek en yüksek artışı gösterir. Kendi kiranız tabloda yoksa aynı işlemi dördüncü adımdaki formülle yapabilirsiniz.

Tablodaki tutarlar üst sınırdır. Oran her ay değiştiği için, başka bir ayda yenilenen sözleşmede o ayın oranı kullanılmalıdır. Oranın açıklanması, yenileme tarihi gelmemiş sözleşmelerde kirayı kendiliğinden artırmaz.

Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa hangisi geçerlidir?

Sözleşmedeki oran yasal sınırın altındaysa sözleşme, üstündeyse yasal sınır uygulanır. Yargıtay'a göre bu karşılaştırma her kira yılı için ayrı ayrı yapılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2019, E. 2017/7840, K. 2019/4125). Sık karşılaşılan durumlar şöyledir:

Sınırı aşan anlaşma bütünüyle geçersiz olmaz. Öğretide kabul edilen görüşe göre yalnızca aşan kısım geçersizdir ve sözleşmenin kalan hükümleri ayakta kalır. Kiracının sınırın üstünde ödediği tutarı geri isteyip isteyemeyeceği tartışmalıdır: baskın görüş sebepsiz zenginleşme hükümlerine, diğer görüş sözleşmeye dayanan iadeye başvurulacağını kabul eder.

Kira artışı yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır, yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi ve sona ermiştir. 7409 sayılı Kanun'la TBK'ya eklenen geçici madde, konut kiralarında 11.06.2022 ile 01.07.2023 arasında yenilenen dönemler için artışı bir önceki kira yılı bedelinin yüzde 25'iyle sınırlamıştı (Resmî Gazete 11.06.2022, sayı 31863). Süre sonradan bir yıl uzatılmış, Temmuz 2024'ün başında sona ermiş ve yerine benzer bir düzenleme getirilmemiştir.

Bu sınır yalnızca konut kiralarını kapsıyordu; çatılı işyeri kiralarında hiç uygulanmadı. Bugün konut ve işyeri kiralarının ikisinde de tek ölçü TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır.

İşyeri kira artış oranı konuttan farklı mı?

Hayır, çatılı işyeri kiralarında da aynı TÜFE sınırı geçerlidir. Geçmişte iki fark vardı. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 344'ün uygulanması ertelenmişti ve yüzde 25 sınırı işyerlerini kapsamıyordu. Erteleme sona erdiği için bugün şirket kiracılar da yasal artış sınırından yararlanır.

İşyerlerinde hesap yapılırken kira bedelinin net mi brüt mü kararlaştırıldığına dikkat edilmelidir; artış aynı esas üzerinden uygulanır. İşyeri kiralarına özgü stopaj, devir ve tahliye kuralları işyeri kira sözleşmesi yazısında ayrıca ele alınıyor.

Kiraya veren daha yüksek artış isterse ne olur?

Kiraya veren, kira yılı beş yılı doldurmadıkça TÜFE sınırının üzerinde bir artışı tek taraflı olarak uygulayamaz. Kiracının bu talebi kabul etmemesi tahliye sebebi değildir; tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Kiraya verenin başvurabileceği yollar şunlardır:

• Sözleşmedeki artışı istemek. Sözleşmede artış şartı varsa yenilenen dönemde artışlı bedel kendiliğinden geçerli olur. Kiracı artış farkını ödemezse kira borcunun ödenmemesine ilişkin hükümler uygulanır.

• Kira bedelinin mahkemece belirlenmesini istemek. Artış şartı yoksa ya da taraflar anlaşamıyorsa kira tespit davası açılabilir. İlk beş yılda hâkim de TÜFE sınırını aşamaz.

• Beş yılın dolmasını beklemek. Beş yıldan sonra yenilenen dönemde hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak bedeli belirler. Ayrıntılar 5 yılını dolduran kiracıya kira artışı yazısında yer alıyor.

Mevcut sözleşmeyi sona erdirip aynı kiracıyla daha yüksek bedelli yeni bir sözleşme yapmak da sınırı aşmanın yolu değildir. Öğretide bu uygulama kanuna karşı hile sayılmakta, yeni bedelin geçersiz olacağı ve sınırların ilk sözleşmeden itibaren uygulanacağı kabul edilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı her ay değişir mi?

Evet, oran her ay yeniden hesaplanır. TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verilerini açıklar ve on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı buna göre güncellenir. Sizin için geçerli olan oran, sözleşmenizin yenilendiği aydaki orandır. Ekim ayında yenilenen bir sözleşme için ekimde açıklanan oran, ocakta yenilenen bir sözleşme için ocakta açıklanan oran kullanılır.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam ne kadar olur?

Bir yıllık sözleşme bittiğinde kira ilişkisi kendiliğinden bir yıl uzar ve yeni dönemde kira, en çok TÜFE on iki aylık ortalama oranı kadar artırılabilir. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır. Kiraya veren, sözleşme yenilendi diye piyasa fiyatına göre yeni bir bedel belirleyemez; bunun için beş yılın dolması ve mahkeme kararı gerekir.

Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde zam isterse kiracı ne yapmalı?

Kiracı, yasal sınıra göre hesaplanan artışlı kirayı ödemeye devam etmelidir. Sınırı aşan talep kiracıyı bağlamaz ve bu talebin reddi tahliye sebebi değildir. Dikkat edilmesi gereken nokta, yasal artışın eksiksiz ödenmesidir; eksik ödeme temerrüde yol açabilir. Ödemelerin banka yoluyla ve açıklamasıyla yapılması, hangi ayın kirasının hangi tutarla ödendiğini ispatlamayı kolaylaştırır.

Kira artışı için ihtarname göndermek gerekir mi?

Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağı yazıyorsa ayrıca bildirim gerekmez; artışlı bedel yeni dönemin başından itibaren geçerlidir. Artış şartı yoksa ve mahkemeden bedelin belirlenmesi istenecekse durum farklıdır. Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir (TBK m. 345).

Kiracı yüksek artışı kabul edip ödediyse sonradan geri isteyebilir mi?

Bu konu tartışmalıdır. Yasal sınırı aşan kısım geçersiz olduğu için öğretide iade istenebileceği kabul edilir. Buna karşılık, baskı altında olmayan kiracının kabul edip itirazsız ödediği artışı sonradan geri istemesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı da savunulur. Arabuluculukta kabul edilen sınır üstü artışın geçerli olup olmadığı konusunda da öğretide iki ayrı görüş vardır.

Kira artışı yılda birden fazla yapılabilir mi?

Hayır, yasal sınır kira yılına göre işler ve artış yenilenen kira dönemi için öngörülmüştür. Öğretide, aylık oranda artış öngören anlaşmaların geçersiz sayılması gerektiği savunulur. İki yılda bir artış kararlaştırılmışsa, artışın yapıldığı yıldaki yasal sınır esas alınır. İki yıllık sözleşmede yıllık artış hiç düzenlenmemişse, bir görüşe göre süre dolmadan artış yapılamaz.

Kısaca

Kira artış oranı, sözleşmenizin yenilendiği ay için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılması bu sınırı değiştirmez. Sözleşme hazırlarken artış maddesinin nasıl yazılacağı kira sözleşmesi örneği yazısında, kira hukukuna ilişkin diğer konular gayrimenkul hukuku sayfasında yer alıyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344, m. 345

• 7161 sayılı Kanun m. 56 (Resmî Gazete 18.01.2019, sayı 30659)

• 7409 sayılı Kanun m. 4 (Resmî Gazete 11.06.2022, sayı 31863)

• Güncel oran için (Tüketici Fiyat Endeksi aylık haber bülteni)

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2019, E. 2017/7840, K. 2019/4125

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.12.2013, E. 2013/13435, K. 2013/16370

• Özlem Sarı Fidan, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi", YBHD, 2023/1, s. 345-380

• Meltem Ertuğrul, "Kira Bedelinin Taraf Anlaşmasıyla Arttırılmasına İlişkin Sınırlamalar ve Sınırları Aşan Anlaşmalarda Bedelin İadesi", TAAD, 2025, S. 61, s. 347-376

• Büşra Şahin Aydın, "Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi ile Uyarlama Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi", YÜHFD, 2026, C. XXIII, S. 2, s. 961-1010

• Ayşegül Küçükdağlı, "Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi", SÜHFD, 2023