Tahsis tapu, halk arasında tapu tahsis belgesi için kullanılan addır ve gerçek bir tapu değildir. Belge, 2981 sayılı Kanun uyarınca kamuya ait arsalardaki gecekondu sahiplerine hak sahipliğini göstermek için verildi. Yargıtay'a göre mülkiyet belgesi değil, kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. 2981 sayılı Kanun 31.05.2023'te yürürlükten kalktı.
Tahsis tapu nedir?
Tapu tahsis belgesi, Hazine, belediye, il özel idaresi ya da Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait arsalar üzerinde gecekondu yapmış kişilere, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun uyarınca verilen ve ileride verilecek tapuya esas olan bir hak sahipliği belgesidir. Gecekondu, imar mevzuatına aykırı olarak başkasının arazisine yapılan yapıdır.
Belge, sahibinin taşınmazı kullandığını ve kanundaki şartları taşıdığı takdirde tapu alabileceğini gösterir. Milli Emlak Genel Müdürlüğünün tebliğinde, şartları taşıyan gecekondu sahiplerine en fazla 400 metrekarelik arsa tahsisini gösteren belge düzenleneceği belirtilir. Aynı tebliğe göre belge, arsanın tapusunun kesin olarak verileceği anlamına gelmez.
Tapu tahsis belgesi mülkiyet hakkı verir mi?
Hayır, tapu tahsis belgesi mülkiyet hakkı vermez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1996 tarihli kararında belge, yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesi olarak nitelendirildi. Akademik çalışmalarda da belgenin tek başına tescil için yeterli olmadığı, kanundaki diğer şartların da gerçekleşmesi gerektiği vurgulanır.
Konu | Tapu senedi | Tapu tahsis belgesi |
|---|---|---|
Verdiği hak | Mülkiyet (aynî hak) | Kişisel hak, fiili kullanım |
Herkese karşı ileri sürülme | Evet | Hayır |
Dayanak | TMK, tapu sicili | 2981 sayılı Kanun (mülga) |
Satış biçimi | Tapu müdürlüğünde resmi senet | Tapuda devir yapılamaz; uygulamada noter ya da adi sözleşme |
İpotek ve kredi | Mümkün | Kural olarak mümkün değil |
Tablodaki fark, alım satımda en çok karşılaşılan sorunun kaynağıdır. Tahsis belgeli bir yeri satın alan kişi, mülkiyet değil, satıcının belgeden doğan kişisel haklarını devralmış olur.
2981 sayılı Kanun hâlâ yürürlükte mi?
Hayır, 2981 sayılı Kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 23. maddesiyle yürürlükten kaldırıldı. Kaldırma hükmü, 6306 sayılı Kanun'un yayımından on bir yıl sonra yürürlüğe girdi (6306 sayılı Kanun m. 24/1-a); bu tarih 31.05.2023'tür.
Kaldırma hükmünün yürürlüğü iki kez ertelendi. Süre önce 6639 sayılı Kanunla üç yıldan altı yıla, ardından 7139 sayılı Kanunla on bir yıla çıkarıldı. Bu yüzden 2023'e kadar tahsis belgesi sahiplerine çeşitli başvuru imkânları tanındı.
Kanun'un yürürlükten kalkması, daha önce başlamış işlemlerin ve belgelerin akıbetini her dosyada ayrıca değerlendirmeyi gerektiriyor. Belge sahibinin, ilgili belediye ya da Milli Emlak birimi nezdindeki dosyasının hangi aşamada kaldığını öğrenmesi, atılacak adımı belirler.
Tapu tahsis belgesi tapuya nasıl çevrilir?
Tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi için belgenin varlığı tek başına yeterli değildir; kanundaki diğer şartların da gerçekleşmesi gerekir. Uygulamada süreç şu adımları içeriyordu:
Bölgede ıslah imar planı ya da kadastro planı yapılması.
Planla oluşan imar parselinin belge sahibine tahsis edilmesi.
Arsa bedelinin idareye ödenmesi.
İdarenin tapu müdürlüğüne yazı yazmasıyla taşınmazın belge sahibi adına tescili.
Bu adımlar idarenin işlemleriyle ilerlediği için uyuşmazlıklar çoğunlukla idari yargıda görülür. İdarenin hak sahipliğini reddetmesi gibi işlemlere karşı iptal davası açılırken idari yargıdaki dava açma süreleri dikkate alınmalıdır.
Tahsis tapulu ev alınır mı?
Tahsis tapulu ev alınabilir; ancak alıcı mülkiyet değil, satıcının belgeden doğan kişisel haklarını satın alır ve bu hakların tapuya dönüşeceğinin güvencesi yoktur. Alıcının riskleri şunlardır:
Mülkiyet yok. Satıcı tapu maliki olmadığı için tapu müdürlüğünde devir yapılamaz.
Hak sahipliğinin kişiye bağlı olması. İdare, devralan kişinin hak sahipliği şartlarını taşımadığı gerekçesiyle tapu vermeyebilir.
Kanun'un yürürlükten kalkması. 31.05.2023'ten sonra yeni hak sahipliği işlemlerinin dayanağı tartışmalıdır.
Kredi ve ipotek imkânı yok. Banka kredisi için tapu gerekir.
Kentsel dönüşüm belirsizliği. Bölge dönüşüme girerse belge sahibinin hakları idarenin değerlendirmesine bağlıdır.
Satın almadan önce belgenin aslı, idare kayıtlarındaki durumu ve taşınmazın imar durumu kontrol edilmelidir. Tapuda kayıtlı bir taşınmaz alırken yapılacak kontroller ise tapu iptal ve tescil davası rehberinde yer alan riskler üzerinden değerlendirilebilir.
Kentsel dönüşümde tapu tahsis belgesi sahibinin durumu ne olur?
Kentsel dönüşümde tapu tahsis belgesi sahibi malik sayılmaz; dönüşümdeki hakları idarenin uygulamasına ve taşınmazın mülkiyet durumuna göre belirlenir. 6306 sayılı Kanun'daki karar ve paylaşım kuralları, tapuda malik olan kişiler için işler.
Belge sahibinin kentsel dönüşümde hak talep edebilmesi için idarenin onu hak sahibi olarak tanıması gerekir. Dönüşüm sürecinin genel kuralları ve maliklerin hakları kentsel dönüşüm şartları yazısında anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu tahsis belgesi mirasçılara geçer mi?
Belgeden doğan haklar uygulamada belge sahibinin mirasçılarınca takip edilmektedir. Ancak belge mülkiyet vermediği için mirasçılar tapuda malik olmaz; idare nezdindeki hak sahipliği başvurusunu sürdürürler. Mirasçıların, belgenin aslını ve mirasçılık belgesini ilgili idareye sunarak dosyanın durumunu öğrenmesi gerekir. Belgenin hangi idare tarafından verildiği, başvurunun yapılacağı yeri belirler.
Tapu tahsis belgesiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?
Belge tek başına tescil için yeterli değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararında belge, kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesi olarak kabul edildi. Bu nedenle belgeye dayanarak tapu kaydının iptali istenebilmesi için kanundaki diğer şartların da gerçekleşmiş olması gerekir. Hak sahipliğine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı ise idari yargıda görülür.
Tapu tahsis belgesi tapu yerine geçer mi?
Hayır, geçmez. Tapu senedi mülkiyet hakkını gösterir ve herkese karşı ileri sürülebilir; tapu tahsis belgesi ise ileride verilecek tapuya esas olan, kişisel hak niteliğinde bir belgedir. Belge sahibi, tapu verilinceye kadar taşınmazın maliki sayılmaz ve taşınmazı tapuda satamaz, ipotek ettiremez.
Tahsis belgeli taşınmaz noterde satılabilir mi?
Noterde yapılan sözleşme, satıcının belgeden doğan kişisel haklarını alıcıya devretme taahhüdü olarak düzenlenebilir; ancak taşınmaz mülkiyetini devretmez. Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin tapuda resmi şekilde yapılması gerekir (TBK m. 237/1). Alıcı, idarenin bu devri tanıyıp tanımayacağını önceden araştırmalıdır.
Tapu tahsis belgesindeki 400 metrekare sınırı ne anlama gelir?
Milli Emlak Genel Müdürlüğünün yazısına göre şartları taşıyan gecekondu sahiplerine en fazla 400 metrekarelik arsa tahsisini gösteren belge düzenlenir. Bu sınır, fiilen kullanılan alan daha büyük olsa bile tahsisin bu ölçüyü aşamayacağını gösterir. Tahsis edilecek parselin büyüklüğü ise ıslah imar planıyla belirlenir ve sınırın altında kalabilir.
Kısaca
Tahsis tapu, adına rağmen tapu değildir; sahibine mülkiyet değil, idare karşısında kişisel bir hak verir. 2981 sayılı Kanun'un 2023'te yürürlükten kalkmasıyla belge sahiplerinin dosyalarının hangi aşamada olduğunu öğrenmesi daha da önemli hâle geldi.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (mülga)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 23, 24
6639 sayılı Kanun, m. 38; 7139 sayılı Kanun, m. 55
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237
Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 142 sıra sayılı yazı (2981 sayılı Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen arsalar)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 04.12.1996 tarihli karar
