Şufa (Önalım) Hakkı: Süre, Rayiç Bedel ve Dava Süreci

Şufa hakkı, paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların o payı alıcıdan alabilmesini sağlayan haktır. Hak, satışın noterle bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılarak kullanılır. 25 Aralık 2025'ten bu yana bedel, tapudaki satış bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeldir.

Şufa hakkı nedir?

Şufa hakkı, kanunda önalım hakkı olarak geçen ve paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan, payı tercihli olarak alma hakkıdır (TMK m. 732). Hak, paya bağlıdır: paydaş olmaya devam eden kişi her yeni satışta yeniden önalım hakkına sahip olur.

Yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazlardaki paylı mülkiyette uygulanır. Taşınır mallardaki paylar için yasal önalım hakkı yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ise kanun yasal önalım tanımaz, çünkü ortakların belirli payları bulunmaz. Paylı ve elbirliği mülkiyetin farkı hisseli tapu yazısında tabloyla gösteriliyor.

7571 sayılı Kanun şufa hakkında neyi değiştirdi?

7571 sayılı Kanun, 25.12.2025'te yürürlüğe girerek şufa hakkında üç önemli değişiklik yaptı: mutlak süre iki yıldan bir yıla indi, bedel rayiç bedele bağlandı ve 2886 sayılı Kanun'a göre yapılan satışlarda önalım hakkı kaldırıldı. Değişiklikler, Kanun teklifine Genel Kurul görüşmelerinin son oturumunda eklendi.

Geçiş kuralları farklıdır. Süreye ve kullanma yasağına ilişkin değişiklikler 25.12.2025'ten önce yapılan satışlara uygulanmaz; bu satışlarda iki yıllık süre geçerlidir. Rayiç bedel kuralı ise bu tarihten önce açılmış ve hâlen devam eden davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1).

Şufa hakkı süresi ne kadar?

Şufa hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m. 733/4). Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında o satış için hak sona erer.

Üç aylık süre, noter bildiriminin önalım hakkı sahibine tebliğ edildiği günü izleyen günden başlar. Paydaşın satışı komşudan, emlakçıdan ya da tapu kaydından öğrenmiş olması üç aylık süreyi başlatmaz; noter bildirimi yoksa yalnızca bir yıllık mutlak süre işler.

Uygulamada akademik çalışmalarda bu kurala yöneltilen eleştiri, satışı kesin olarak öğrenen paydaşın uzun süre bekleyip sonradan dava açabilmesidir. Bu davranış dürüstlük kuralına aykırılık olarak ileri sürülebilir; ancak kanun metni üç aylık süreyi yalnızca noter bildirimine bağlamıştır.

Şufa hakkı hangi satışlarda kullanılamaz?

Şufa hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye satışında kullanılabilir. Aşağıdaki durumlarda yasal önalım hakkı doğmaz:

• Paydaşa satış. Payın diğer paydaşlardan birine satılması.

• Cebri artırma. İcra yoluyla yapılan satışlar (TMK m. 733/1).

• Devlet İhale Kanunu satışları. 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan ve 25.12.2025'ten sonra gerçekleşen satışlar (TMK m. 733/1).

• Bağış ve trampa. Bedel karşılığı olmayan devirler; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 27.03.1957 tarihli, E. 1956/12, K. 1957/2 sayılı kararı bu yöndedir.

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi. Yükleniciye yapılan pay devirleri; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2020 tarihli, E. 2017/1765, K. 2020/1033 sayılı kararı bu yöndedir.

• Fiili taksim. Paydaşların taşınmazı fiilen bölüp kullandığı durumlarda önalım hakkının kullanılması Yargıtay kararlarında dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur.

Şufa davasında hangi bedel ödenir?

Şufa davasında davacı, payın hâkim tarafından belirlenen rayiç bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini öder (TMK m. 734/2). Tapuda gösterilen satış bedeli artık belirleyici değildir. Bu değişiklik, tapuda düşük ya da yüksek gösterilen bedel üzerinden yapılan muvazaa tartışmalarını büyük ölçüde sona erdirdi.

Kanun, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini açıkça düzenlemedi. Satış tarihi, dava tarihi ve keşif tarihi arasındaki seçim, enflasyonist ortamda sonucu doğrudan etkiler. Akademik çalışmalarda satış tarihindeki rayiç bedelin esas alınması önerilmektedir; yargı uygulamasının bu konudaki yönü yeni yeni şekillenmektedir.

Şufa davası nasıl açılır?

Şufa davası, payı satın alan kişiye karşı açılır (TMK m. 734/1); taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Süreç genel olarak şöyle işler:

1. Satış tarihi ve varsa noter bildiriminin tebliğ tarihi belirlenir; üç aylık ve bir yıllık süreler hesaplanır.

2. Dava, payı satın alan kişiye karşı açılır; satıcı paydaş davalı değildir.

3. Mahkeme payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler.

4. Davacıya, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin göstereceği yere nakden yatırması için kesin süre verilir.

5. Bedel süresinde yatırılırsa pay davacı adına tescil edilir; yatırılan bedel karar kesinleştiğinde nemasıyla birlikte alıcıya ödenir.

Şufa davası, sonucu payın davacı adına tescili olduğu için bir tapu iptal ve tescil davası türüdür. Dördüncü adım ise davanın en riskli aşamasıdır. Bedel kesin süre içinde yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez (TMK m. 734/2). Değişiklikten önce banka teminat mektubu kabul eden kararlar bulunuyordu; yeni metinde bedelin nakden ve nemalandırılmak üzere yatırılması öngörüldüğünden, akademik görüş teminat mektubunun artık yeterli olmayacağı yönündedir.

Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?

Evet, önalım hakkından iki şekilde vazgeçilebilir. Hakkın tamamen kaldırılması için yapılan feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir (TMK m. 733/2).

Alıcı açısından en güvenli yol, satıştan önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı almaktır. Paydaşlar payların el değiştirmesi yerine taşınmazın tamamen bölünmesini istiyorsa yol, ortaklığın giderilmesi davası olur. Bu beyan yalnızca o satış için geçerlidir; paydaşın ileride yapılacak satışlardaki önalım hakkını ortadan kaldırmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Şufa davası açan paydaş parayı dava sonunda mı öder?

Hayır, bedel davanın sonunda değil, hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılır. Mahkeme rayiç bedeli belirledikten sonra davacıya süre verir ve bedel nemalandırılmak üzere hâkimin gösterdiği yere nakden yatırılır. Para, karar kesinleşince nemasıyla birlikte alıcıya ödenir. Süre kaçırılırsa pay davacı adına tescil edilemez.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı nasıl kurulur?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik ile hak sahibi arasında yazılı bir önalım sözleşmesiyle kurulur (TBK m. 237/3). Tapu kütüğüne şerh verilen bu hak, şerhte belirtilen sürede her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi verildiği tarihten itibaren on yılda sona erer (TMK m. 735). Yasal önalımdan farkı, paydaş olmayan biri lehine de kurulabilmesidir.

Kat mülkiyeti kurulmuş apartmanda şufa hakkı var mı?

Kural olarak hayır. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi tapuya kaydedilir ve dairenin satışı paylı mülkiyette pay satışı sayılmaz. Ancak tek bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak aitse, o bölümdeki paylardan birinin satışında diğer paydaşın önalım hakkı doğar.

Şufa hakkı miras kalan taşınmazda kullanılabilir mi?

Taşınmaz mirasçılar adına elbirliği hâlinde kayıtlıysa yasal önalım hakkı kullanılamaz, çünkü elbirliğinde belirli pay yoktur ve mirasçılar tek başına satış da yapamaz. Elbirliği paylı mülkiyete çevrildikten sonra bir mirasçı payını üçüncü kişiye satarsa, diğer mirasçılar önalım hakkını kullanabilir. Bu dönüşüm tapuda tek bir mirasçının başvurusuyla da başlatılabilir.

Şufa davasında satış bedelinden düşük rayiç bedel çıkarsa ne olur?

Davacı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırır; tapudaki satış bedeli esas alınmaz. Rayiç bedel satış bedelinin altında kalırsa alıcı, ödediği bedelden daha azını alabilir. Bu sonuç, 25.12.2025 öncesinde açılmış davalarda da uygulandığı için akademik çalışmalarda hukuki güvenlik açısından eleştirilmektedir.

Kısaca

Şufa hakkında Aralık 2025 değişikliği, hem paydaşlar hem alıcılar için kuralları değiştirdi: süre bir yıla indi, bedel rayiç bedele bağlandı ve depo süresi kesin oldu. Payı satın alan kişinin satışı hemen noterle bildirmesi, belirsizlik süresini üç aya indirmenin yoludur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732, 733, 734, 735, geçici m. 1

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12

• 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 35–37

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 27.03.1957, E. 1956/12, K. 1957/2

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 15.12.2020, E. 2017/1765, K. 2020/1033

• İlyas Sağlam, "7571 Sayılı Kanun'la Paylı Mülkiyette Paydaşların Yasal Önalım Hakkında Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 66, 2026