Bir binanın daireleri, yapı tamamlanmadan önce de alınıp satılabilir. Kural olarak bir arsa üzerindeki yapı, arsanın bütünleyici parçasıdır ve ayrı bir mülkiyet konusu olamaz; bu nedenle yapı bitmeden dairelerin her birine ayrı tapu verilmesi mümkün değildir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, inşaat süreci boyunca da bağımsız bölümler üzerinde hak kurulmasını sağlayan bir ara çözüm getirmiştir.

Kat irtifakı nedir sorusunun cevabı bu ara çözümün anlaşılmasıyla başlar. Konunun kritik yanı, kat irtifakı tapusunun yapının tamamlandığını ve yapı kullanma izni alındığını göstermemesidir: kat irtifaklı bir dairede oturmak mümkün olsa da iskanın alınamaması kredi, abonelik ve satış işlemlerinde sorun yaratabilir.

Bu yazıda kat irtifakının ne olduğu, nasıl kurulduğu, sahibine hangi hakları verdiği, kat mülkiyetinden farkı ve alıcı açısından riskleri ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya yapılacak bir yapının ileride bağımsız bölüm olacak kısımları için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesi, kat irtifakını kat mülkiyetinden önceki aşama olarak tanımlar.

Kat irtifakı ne demek sorusunun gündelik cevabı şudur: kişi, ana yapının henüz tamamlanmamış belirli bir dairesi üzerinde, o daireye ayrılmış arsa payıyla birlikte hak sahibi olur. Arsa payı, her bağımsız bölüme ayrılan ve arsanın tamamına oranlanan ortaklık payıdır.

Bağımsız bölüm, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan daire, dükkan veya büro gibi kısımlarıdır. Kat irtifakında bu bölümler henüz fiziki olarak tamamlanmamış olsa da onaylı projeye göre belirlenmiş durumdadır.

1.1. Tapuda Kat İrtifakı Ne Demek?

Tapuda kat irtifakı ne demek sorusunun cevabı, tapu kaydının cins hanesinde ve bağımsız bölüm bilgisinde görülür. Kat irtifakı tapusu nedir diye bakıldığında, kayıtta arsa payı, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası ile birlikte kat irtifakı ibaresi yer alır.

Kat mülkiyeti tapusunda ise aynı bilgiler kat mülkiyeti ibaresiyle gösterilir. Bu farkın anlamı, yapının iskan sürecini tamamlayıp tamamlamadığıdır.

2. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, arsa malikinin veya paydaşların tamamının talebiyle tapu müdürlüğünde kurulur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesi, kat irtifakı kurulması için belirli belgelerin tapu müdürlüğüne verilmesini şart koşar.

Uygulamada kat irtifakı kurulması için istenen başlıca belgeler şunlardır:

  • belediye veya ilgili idarece onaylanmış mimari proje,

  • bağımsız bölümleri, arsa paylarını ve malikleri gösteren liste,

  • bütün paydaşlarca imzalanmış yönetim planı,

  • yapı ruhsatı ve kanunda öngörülen diğer belgeler.

Kat irtifakı, kat karşılığı inşaat projelerinde çoğunlukla inşaatın başında kurulur ve müteahhide düşen bağımsız bölümler bu aşamada satışa çıkarılır. Kat karşılığı sözleşmelerin yapısı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında açıklanmıştır.

3. Kat İrtifakı Sahibine Hangi Hakları Verir?

Kat irtifakı sahibi, irtifakın bağlı olduğu bağımsız bölümü ileride kat mülkiyetine çevrildiğinde malik olarak edinme hakkına ve bu bölüme ait arsa payına sahiptir. Kat irtifakı arsa payından ayrılamaz; arsa payı devredildiğinde irtifak da onunla birlikte geçer.

Kat irtifakı sahibi bu hakkını satabilir, bağışlayabilir veya ipotek ettirebilir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca ana yapının ortak yerleri üzerinde, arsa payı oranında ortak hak sahibidir.

Kat irtifakı kurulmuş bir yapıda da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim ve gider hükümleri, yapının tamamlanmasından itibaren uygulanmaya başlar. Bu nedenle kat irtifaklı bir yapıda oturan malikler de aidat ödemekle ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; konu yönetim planı nedir ve nasıl değiştirilir yazısında açıklanmıştır.

4. Kat İrtifakının Riskleri Nelerdir?

Kat irtifakının temel riski, yapının tamamlanamaması veya tamamlansa da yapı kullanma izin belgesi alınamamasıdır. Bu durumda bağımsız bölüm fiilen kullanılabilir olsa da kat mülkiyetine çevrilemez.

Alıcı açısından başlıca riskler şunlardır:

  • müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya projeye aykırı yapı yapması,

  • yapı kullanma izin belgesi alınamaması nedeniyle kat mülkiyetine geçilememesi,

  • bazı bankaların kat irtifaklı bağımsız bölümler için kredi koşullarını ağırlaştırması,

  • projeye aykırılıklar nedeniyle yapının imar mevzuatı bakımından yaptırımla karşılaşması.

İskan sürecinin önemi iskan nedir ve nasıl alınır yazısında, kaçak yapıların yaptırımları ise kaçak yapı cezası ve yıkım yazısında açıklanmıştır.

4.1. Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Hisseli Tapu Farkı

Bu üç tapu türü sıkça karıştırıldığından temel farkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Ölçüt

Kat irtifakı

Kat mülkiyeti

Hisseli arsa tapusu

Yapının durumu

Tamamlanmamış veya iskanı yok

Tamamlanmış, iskanı var

Bağımsız bölümler tapuya işlenmemiş

Hakkın konusu

Bağımsız bölüm olacak kısım ve arsa payı

Bağımsız bölüm ve arsa payı

Arsanın tamamı üzerinde pay

Hangi dairenin kime ait olduğu

Tapuda belirli

Tapuda belirli

Tapuda belirli değil

Alıcı açısından risk

Orta

Düşük

Yüksek

İki türün ayrıntılı karşılaştırması kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazısında yapılmıştır.

5. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı, maliklerden birinin talebiyle tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem için iskan belgesi ve gerekli diğer belgeler tapu müdürlüğüne sunulur.

Kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir; maliklerden birinin talebi işlemi başlatmak için yeterlidir. Sürecin adımları ve masrafları kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Bu nedenle yapı tamamlandıktan sonra iskan alınması ve kat mülkiyetine geçiş için başvuru yapılması, taşınmazın hukuki değerinin korunması bakımından önem taşımaktadır.

5.1. Kat İrtifaklı Daire Alırken Yapılacak Kontroller

Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satın alınmadan önce yapının fiili durumu ile tapu kaydının uyumu kontrol edilmelidir. Buna göre;

  • tapudaki bağımsız bölüm numarasının satın alınan daireyle aynı olduğu,

  • yapının onaylı projeye uygun inşa edilip edilmediği,

  • belediyede iskan başvurusu bulunup bulunmadığı,

  • müteahhit ile arsa sahipleri arasında süren bir uyuşmazlık olup olmadığı,

gibi hususların araştırılması gerekir. Bu kontroller, satın alınan hakkın ileride kat mülkiyetine dönüşüp dönüşmeyeceğini öngörmeyi sağlar.

5.2. Kat İrtifakı ile Hisseli Tapu Arasındaki Seçim

Uygulamada bazı alıcılar, kat irtifaklı bir daire ile arsa tapusu üzerinde hisseli bir daire arasında seçim yapmak zorunda kalır. Kat irtifakında hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu tapuda belirli olduğundan, hisseli tapuya göre daha güçlü bir güvence sunar.

Hisseli tapuda ise paydaşlar arasında yapılan bir paylaşım anlaşması bulunmuyorsa, alıcının hangi daireyi kullanacağı tartışmalı hale gelebilir. Bu risk hisseli tapu nedir yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifaklı ev alınır mı?

Kat irtifaklı ev alınabilir; ancak alıcı, yapının iskan alıp alamayacağını ve kat mülkiyetine geçişin önünde bir engel bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Yapı tamamlanmış ve projeye uygun ise iskan alınması ve geçiş genellikle mümkündür. Projeye aykırılık varsa iskan alınamayabilir ve bu durum dairenin kredili satışını ve piyasa değerini olumsuz etkileyebilmektedir.

Kat irtifakı tapusu ile kredi çekilir mi?

Kat irtifaklı bağımsız bölümler için de konut kredisi kullanılabilir; ancak bankaların bu konudaki koşulları farklıdır. Bazı bankalar yapının tamamlanmış ve iskanının alınmış olmasını, bazıları ise ekspertiz raporunda yapının kullanılabilir durumda olduğunun tespit edilmesini şart koşar. Bu nedenle krediyle alım planlanıyorsa bankanın koşulları satın almadan önce öğrenilmelidir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse malik hakkını korur ve bağımsız bölümü kullanmaya devam edebilir. Ancak yapı kullanma izni bulunmadığı için abonelik, kredi ve satış işlemlerinde sorunlar yaşanabilir. Ayrıca yapının projeye aykırı olması halinde imar mevzuatındaki yaptırımlar gündeme gelebileceğinden, geçişin ertelenmesi uzun vadede değer kaybına yol açabilmektedir.

Kat irtifakında arsa payı neye göre belirlenir?

Kat irtifakında arsa payı, kural olarak bağımsız bölümlerin değeri oranında belirlenir ve kat irtifakı kurulurken listede gösterilir. Arsa payları değerle orantılı belirlenmemişse, kat maliklerinden biri arsa paylarının düzeltilmesini mahkemeden isteyebilir. Arsa payının hesaplanması arsa payı nasıl hesaplanır yazısında ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

Kat irtifakı olan dairede aidat ödenir mi?

Evet, kat irtifakı kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümler kullanılmaya başlandığında ortak giderler için aidat ödenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun gider ve yönetim hükümleri, yapı fiilen kullanılmaya başlandığında kat irtifakı sahiplerine de uygulanır. Ortak giderler kural olarak arsa payı oranında paylaştırılır; yönetim planında farklı bir düzenleme bulunabilmektedir.

7. Sonuç

Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2, 3 ve 14. maddeleri uyarınca tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Sahibine bağımsız bölüm üzerinde devredilebilir bir hak sağlar; ancak yapı kullanma izin belgesi alınıp kat mülkiyetine çevrilmedikçe tam bir kat mülkiyeti güvencesi vermez.

İskanın alınamaması ve projeye aykırılık riskleri, kat irtifaklı bir bağımsız bölümün değerini ve kullanımını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle satın almadan önce yapının durumu araştırılmalı ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.