Kira Artış Oranı Hesaplama Ekim 2026

2026 kira artış oranı, kira yılının yenilendiği aya göre değişir ve Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için yüzde 31,49'dur. Oran, Ocak 2026'daki yüzde 34,88'den bu yana her ay gerilemiştir. Ancak bu oranlar yalnızca üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. 2026 kira artış oranı her ay yeniden açıklandığından yanlış ayın oranının uygulanması kiracının fazla ödemesine ya da kiraya verenin eksik tahsilatına yol açar. Fazla ve eksik ödemelerin sonuçları ise yargı kararlarında farklı değerlendirilmektedir.

Bu yazıda 2026 yılının aylık oranları, hangi ayın oranının uygulanacağı, hesaplama örnekleri ve sınırı aşan ya da eksik kalan ödemelerin sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Artış Oranı Nedir ve Neye Göre Belirlenir?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde kira bedeline uygulanabilecek en yüksek artış oranıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen döneme ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) her ay açıkladığı ve hane halkının satın aldığı mal ile hizmetlerin fiyat değişimini gösteren endekstir.

Bu sınır kiracıyı korumaya yöneliktir ve kamu düzenine ilişkindir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.10.2019 tarihli, 2019/1914 esas ve 2019/7955 karar sayılı kararı bu yöndedir. Dolayısıyla sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılması, aşan kısım bakımından kiracıyı bağlamaz.

Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanun'la Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici maddeler uyarınca bu sınır 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında uygulanmış, bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yeniden yalnızca TÜFE sınırı geçerli olmuştur. Hesap yöntemi ve sözleşmedeki farklı artış şartlarının sonuçları kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında ayrıca açıklanmıştır.

2. 2026'da Aylara Göre Kira Artış Oranları Nelerdir?

2026 yılında kira artış oranı Ocak ayında yüzde 34,88 ile başlamış ve Ekim ayında yüzde 31,49'a gerilemiştir. Her ayın oranı, TÜİK'in bir önceki aya ait TÜFE verisini açıklamasıyla belli olur.

Tablodaki oranlar Ocak–Ekim 2026 dönemine aittir. Kasım ve Aralık 2026 oranları, Ekim ve Kasım ayı TÜFE verilerinin açıklanmasıyla belli olacaktır. Ocak ile Ekim arasındaki toplam düşüş 3,39 puandır.

2.1. Ay Adlarında Sık Yapılan Hata

Bazı kaynaklar oranı hesaplandığı TÜFE ayının adıyla, bazıları ise uygulanacağı kira ayının adıyla duyurmaktadır. Örneğin yüzde 32,24 oranı Mayıs 2026 TÜFE verisinden hesaplanmıştır; ancak Haziran 2026'da yenilenen sözleşmelere uygulanır.

Bu fark gözden kaçırıldığında kira yılının yenilendiği aydan bir ay önceki ya da sonraki oran uygulanabilir. Bu nedenle tablodaki esas alınan TÜFE verisi sütununun kira yenileme ayıyla birlikte kontrol edilmesi önem taşımaktadır.

3. Hangi Ayın Kira Artış Oranı Uygulanır?

Kira artışında, kira yılının yenilendiği ay için açıklanan oran uygulanır; bu oran, yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Örneğin 1 Ekim 2025'te başlayan bir yıllık sözleşme Ekim 2026'da yenilenir ve bu sözleşmeye en çok yüzde 31,49 artış uygulanabilir.

Sözleşme ayın ortasında başlamışsa da kural değişmez. 15 Temmuz 2025 başlangıçlı bir sözleşmenin yenilendiği ay Temmuz 2026 olduğundan yüzde 32,03 oranı esas alınır. Belirleyici olan, sözleşmenin imzalandığı tarih değil kira yılının başladığı tarihtir.

Oranın açıklanması, yenileme tarihi gelmemiş sözleşmelerde kirayı kendiliğinden artırmaz. Artış yalnızca kira yılının yenilendiği tarihten itibaren ödenecek kiraya uygulanır.

4. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? 2026 Örnekleri

Yeni kira, mevcut kiranın yenileme ayındaki oranla artırılmasıyla bulunur: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Hesap şu adımlarla yapılır:

1. Sözleşmedeki kira başlangıç tarihinden kira yılının yenilendiği ay belirlenir.

2. Tablodan o ay için açıklanan azami oran bulunur.

3. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa sözleşmedeki oran, daha yüksek bir oran yazıyorsa yasal sınır esas alınır.

4. Mevcut kira bu oranla çarpılarak artış tutarı, artış tutarı mevcut kiraya eklenerek yeni kira bulunur.

Örneğin 25.000 TL kirası olan ve sözleşmesi Ekim 2026'da yenilenen bir konutta artış en çok 25.000 × 31,49 ÷ 100 = 7.872,50 TL'dir. Yeni kira en çok 32.872,50 TL olabilir.

Tablo, aynı kira bedelinin yenileme ayına göre farklı sonuç verdiğini gösterir: 30.000 TL kira için Ocak ile Ekim arasındaki fark aylık 1.017 TL'dir. Farklı tutar ve aylar için hesap, kira artış oranı hesaplama aracı ile yapılabilir.

5. TÜFE Sınırını Aşan veya Eksik Kalan Kira Ödemelerinin Sonuçları Nelerdir?

Sınırı aşan artış anlaşması aşan kısım bakımından geçersizdir; ancak fazlasını ödeyen kiracının iade isteyip isteyemeyeceği tartışmalıdır. Eksik ödemede ise kiraya veren, artış farkını beş yıllık zamanaşımı süresi içinde isteyebilir.

5.1. TÜFE'den Fazla Ödenen Kira Geri İstenebilir mi?

Yargıtay bazı kararlarında, kiracının yüksek artışı bilerek ve itiraz etmeden ödemesini yeni bedel üzerinde anlaşma olarak değerlendirmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.06.2014 tarihli, 2014/5136 esas ve 2014/7747 karar sayılı kararında, belirli bir kira bedelini yatıran kiracının sonradan fazla ödediği gerekçesiyle iade isteyemeyeceği kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.05.2019 tarihli, 2017/8010 esas ve 2019/4357 karar sayılı kararına göre de ihtirazi kayıt, yani hakların saklı tutulduğuna ilişkin açık bir çekince ileri sürmeden artışlı ödeme yapan kiracı, indirim hakkından feragat etmiş sayılabilir.

Öğretide ise Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin emredici niteliği gereği sınırı aşan artışın kesin hükümsüz olduğu ve fazla ödenen tutarın iade edilmesi gerektiği savunulmaktadır. Sarp Gümüş'ün 2026 yılında Ankara Barosu Dergisi'nde yayımlanan çalışması, kiraya verenin eksik ödemeyi isteyebildiği hâlde kiracının fazla ödemeyi geri isteyememesinin kiracıyı koruma amacıyla bağdaşmadığını ileri sürmektedir. Uygulamadaki bu görünüm karşısında, sınırı aşan bir ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması ileride iade talebinin ispatı bakımından önem taşımaktadır.

5.2. Eksik Kira Artışı Geriye Dönük İstenebilir mi?

Evet, sözleşmede kararlaştırılan ve yasal sınırı aşmayan artış uygulanmadan kira ödenmişse kiraya veren aradaki farkı geriye dönük isteyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.10.2024 tarihli, 2023/4816 esas ve 2024/2912 karar sayılı kararına göre artışsız ödenen kiranın itirazsız kabul edilmesi artıştan vazgeçme sayılmaz. Fark alacağı, her bir kira farkının muaccel olduğu, yani ödenmesi gereken tarihten itibaren beş yıl içinde icra takibi veya alacak davasıyla istenebilir.

Bölge adliye mahkemelerinin de düşük bir kira üzerinde sözlü olarak anlaşıldığı iddiasını, kiraya verenin imzasını taşıyan yazılı bir belge olmadıkça kabul etmediği görülmektedir. Bu nedenle kira bedeline ilişkin her değişikliğin iki tarafın imzasını taşıyan bir ek protokolle yapılması önem taşımaktadır.

6. Beş Yılı Dolduran ve İşyeri Kiralarında Kira Artışı Farklı mı?

Çatılı işyeri kiralarında da artış TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; beş yılı dolduran kiralarda ise kira mahkemece emsallere göre belirlenebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira, TÜFE sınırına bağlı olmaksızın hâkim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu belirleme kendiliğinden gerçekleşmez; kira tespit davası açılması gerekir. Dava şartları ve süreleri beş yılını dolduran kiracıya kira artışı ve kira tespit davası yazılarında ayrıca ele alınmıştır.

Çatılı işyerlerinde yıllık artış oranı konutlarla aynıdır; stopaj ve tahliye gibi işyerine özgü konular işyeri kira sözleşmesi yazısında açıklanmıştır. Bu nedenle işyeri kiracısının da sözleşmedeki oranın yasal sınırı aşıp aşmadığını her yenilemede kontrol etmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı her ay ne zaman açıklanır?

Kira artış oranı, TÜİK'in aylık enflasyon verilerini açıkladığı gün, genellikle her ayın 3'ü ile 5'i arasında saat 10.00'da belli olur. Örneğin Ekim 2026 oranı, Eylül ayı TÜFE verisinin 5 Ekim 2026'da açıklanmasıyla netleşmiştir. Açıklanan oran, içinde bulunulan ayda kira yılı yenilenen sözleşmelere uygulanır.

Yıllık enflasyon ile kira artış oranı aynı şey mi?

Hayır, kira artışında yıllık enflasyon değil TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Örneğin Haziran 2026'da yıllık enflasyon yüzde 32,11 iken on iki aylık ortalama yüzde 32,03'tür ve Temmuz 2026'da yenilenen sözleşmelere bu ikinci oran uygulanır. İki oran arasındaki fark, fiyat artışının hızlandığı ya da yavaşladığı dönemlerde büyüyebilir.

Kiracı kira artışını kabul etmezse ev sahibi onu çıkarabilir mi?

Hayır, artışı kabul etmemek tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kanunda sayılan tahliye sebepleri arasında kira artışına itiraz yer almaz; kiraya veren bu durumda yeni bedelin mahkemece belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Ancak sözleşmede kararlaştırılan ve yasal sınırı aşmayan artış ödenmezse, eksik kalan kira bakımından temerrüt, yani ödeme gecikmesi hükümleri uygulanabilir.

Kira artışı için ev sahibinin ayrıca bildirim yapması gerekir mi?

Hayır, sözleşmede yıllık TÜFE oranında artış şartı varsa ayrıca bildirim gerekmez ve yeni bedel kira yılının başından itibaren ödenir. Sözleşmede artış şartı yoksa ve taraflar anlaşamazsa yeni bedel mahkemece belirlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre dava yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılır ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa karar yeni dönemden itibaren geçerli olur.

Kira artış oranı aidata da uygulanır mı?

Hayır, TÜFE sınırı yalnızca kira bedeline uygulanır; aidat ve ortak gider payı kira bedelinin parçası değildir. Aidat, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir ve hangi tarafın ödeyeceği kira sözleşmesinde kararlaştırılır. Bu nedenle aidattaki artış, kira artış oranıyla karşılaştırılarak sınırlanamaz.

Sonuç

Kira artışının üst sınırı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle belirlenir ve 2026 yılında kira yılının yenilendiği aya göre yüzde 34,88 ile yüzde 31,49 arasında değişmiştir. Doğru oranın seçilmesi için kira yılının başladığı ay ile esas alınan TÜFE ayının birlikte kontrol edilmesi gerekir.

Eksik artış farkları beş yıllık zamanaşımı süresi içinde istenebildiğinden ve fazla ödemelerin iadesi tartışmalı olduğundan, kira bedelindeki her değişikliğin yazılı yapılması gerekir. Bu nedenle uyuşmazlık çıktığında süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.