5 yılını dolduran kiracı için kira kendiliğinden piyasa fiyatına çıkmaz; değişen şey, mahkemenin kira bedelini belirlerken kullanabileceği ölçüdür. Beş yıldan sonra yenilenen kira yılında hâkim, TÜFE oranına bağlı kalmadan, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni bedeli belirleyebilir (TBK m. 344/3). Bunun için anlaşma ya da dava gerekir.
5 yılını dolduran kiracı için kural nedir?
5 yılını dolduran kiracı, kira ilişkisi beş yılı aşmış ve sözleşmesi bu sürenin sonunda yenilenmiş kiracıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3'e göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hâkim belirler.
Hâkim bu belirlemeyi üç ölçüte göre yapar: tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Sonuç hakkaniyete uygun olmalıdır. İlk beş yıldan farklı olarak TÜFE oranı burada bağlayıcı bir üst sınır değildir; olağanüstü bir durumun varlığı da aranmaz.
Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisinde de uygulanır. 2022–2024 arasında konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı da beş yıl sonunda açılan bu davaları kapsamamıştı.
İlk beş yıl ile beş yıl sonrası arasındaki fark nedir?
İlk beş yılda kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; beş yıldan sonra mahkeme emsal kiralara göre bedeli yeniden belirleyebilir. Aşağıdaki tablo iki dönemi karşılaştırır.
İlk beş kira yılı | Beş yıldan sonra yenilenen kira yılı | |
|---|---|---|
Dayanak | TBK m. 344/1 ve 344/2 | TBK m. 344/3 |
Artışın sınırı | TÜFE on iki aylık ortalama oranı | TÜFE oranı üst sınır değildir |
Ölçüt | Sözleşmedeki oran, yoksa TÜFE sınırı içinde hâkimin takdiri | TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri |
Bedeli kim belirler | Taraflar; anlaşamazlarsa hâkim | Hâkim (kira tespit davası) |
Kendiliğinden uygulanır mı | Sözleşmede artış şartı varsa evet | Hayır; anlaşma ya da dava gerekir |
Tekrarı | Her kira yılı | Her beş yılın sonunda |
Tablodaki en önemli satır sonuncudan bir öncekidir: beş yıl dolsa da kira kendiliğinden değişmez. İlk beş yıldaki hesabın nasıl yapıldığı kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında örnek tabloyla anlatılıyor.
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
Beş yıl, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Bir yıllık sözleşmeyle 1 Mart 2021'de başlayan kira ilişkisinde beş yıl 28 Şubat 2026'da dolar; altıncı kira yılı 1 Mart 2026'da başlar. Emsal kiralara göre belirlenen bedel, şartları varsa bu altıncı yılın başından itibaren geçerli olur.
Taraflar arada yeni bir sözleşme imzalamış olsa da süre baştan başlamaz. Yargıtay, yenileme sözleşmesi yapılmış olsa bile beş yılın ilk sözleşmenin başlangıcından sayılabileceğini ve bu sürenin sonunda emsale göre tespit davası açılabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2018, E. 2017/5411, K. 2018/11236).
Sonraki beş yıllık dönemlerin hesabında öğretide iki görüş vardır. Kanunun lafzına daha uygun bulunan birinci görüşe göre yeni davalar altıncı, on birinci ve on altıncı kira yıllarının başı için açılabilir. İkinci görüşe göre sonraki dönem, emsale göre belirleme yapılan yılın bitiminden başlar.
5 yılını dolduran kiracıya kira artışı nasıl yapılır?
5 yılını dolduran kiracının kira artışı ya tarafların anlaşmasıyla ya da kira tespit davasıyla yapılır. Kiraya veren, kiracıya yalnızca bir yazı göndererek kirayı emsal bedele çıkaramaz. İzlenecek yol şöyledir:
Beş yılın dolduğu tarihi hesaplayın. Altıncı kira yılının hangi gün başladığını belirleyin.
Anlaşmayı deneyin. Tarafların beş yıl sonrası için kendi aralarında emsale yakın bir bedel kararlaştırıp kararlaştıramayacağı öğretide tartışmalıdır; anlaşma sağlanırsa yazıya dökülmelidir.
Süresinde yazılı bildirimde bulunun ya da dava açın. Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira yılının başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması gerekir (TBK m. 345).
Arabulucuya başvurun. Kira bedelinin tespiti, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Kira tespit davasını açın. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; emsal kira sözleşmeleri dosyaya sunulur.
Bildirim süresi kaçırılırsa dava yine açılabilir, ancak karar bir sonraki kira yılının başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa ayrıca bildirim gerekmez. Davanın şartları ve süreleri kira tespit davası yazısında ayrıntılı olarak yer alıyor.
Mahkeme yeni kira bedelini nasıl belirler?
Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini araştırır ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Ölçünün kaynağı, Yargıtay'ın 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'dır: kira bedeli hak ve nesafete göre, somut ve karşılaştırılabilir verilerle belirlenir.
Belirlemenin denetlenebilir olması gerekir. Yargıtay bilirkişi raporlarında şu noktaları arar:
emsaller, kiralananla aynı çevrede ve benzer nitelikte gerçek kira sözleşmeleri olmalı,
internet ilanlarındaki fiyatlara dayanan rapor hükme esas alınamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.10.2018, E. 2017/3809, K. 2018/10734),
tarafların sunduğu emsaller gerekçe gösterilmeden dışlanamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.06.2021, E. 2021/3200, K. 2021/6064).
Kiracı da bu davayı açabilir. Emsal kira bedelleri mevcut kiranın altındaysa kiracı bedelin indirilmesini isteyebilir; ancak öğretide belirtildiği gibi enflasyonun sürdüğü dönemlerde bu talebin karşılık bulma ihtimali düşüktür.
Beş yıldan uzun süreli sözleşmede artış şartı varsa ne olur?
Sözleşme baştan beş yıldan uzun süreli yapılmışsa ve her yıl için artış oranı kararlaştırılmışsa durum farklıdır. Yargıtay, on yıl süreli bir kira sözleşmesinin altıncı yılında açılan tespit davasında, sözleşmedeki artış şartına itibar edilmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.02.2015, E. 2014/13763, K. 2015/1173).
Bu karara göre, tarafların süre boyunca uygulanacak artışı önceden belirlediği uzun süreli sözleşmelerde altıncı yılda emsale göre belirleme yapılmaz; kira, sözleşmedeki artış şartına göre saptanır. Bir yıllık sözleşmenin yıldan yıla uzamasıyla beş yılın dolduğu yaygın durumda ise emsale göre belirleme yolu açıktır.
5 yılını dolduran kiracının hakları nelerdir?
Beş yılın dolması kiracının oturma hakkını etkilemez; yalnızca kira bedelinin belirlenme yöntemini değiştirir. Kiracının bu dönemdeki hakları şunlardır:
Tahliye edilemez. Beş yılın dolması tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeye son verebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Mahkeme kararı olmadan emsal bedeli ödemek zorunda değildir. Anlaşma ya da kesinleşmiş karar yoksa kiracı, mevcut kira bedelini yasal artışla ödemeye devam eder.
Davada emsal gösterebilir. Kiracı, kendi bulduğu emsal kira sözleşmelerini mahkemeye sunabilir ve bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
Diğer sözleşme koşulları değişmez. Kira bedeli dışındaki hükümlerde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343).
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıl dolunca ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır, artıramaz. Beş yılın dolması kiraya verene tek taraflı artış yetkisi vermez; yalnızca mahkemeden emsal kira bedellerine göre belirleme isteme imkânı sağlar. Kiracı bu bedeli kabul etmezse kiraya veren arabulucuya başvurmalı, anlaşma olmazsa kira tespit davası açmalıdır. Mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracı, mevcut kirayı yasal artışla ödemeyi sürdürür.
5 yılını dolduran kiracının tahliyesi mümkün mü?
Yalnızca beş yılın dolmuş olması nedeniyle mümkün değildir. Kiracı ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri varsa çıkarılabilir; bu sebepler kiracı nasıl çıkarılır rehberinde tablo hâlinde yer alıyor. Kiracının emsal kira bedelini kabul etmemesi ya da kira tespit davasına itiraz etmesi de tahliye sebebi oluşturmaz.
Yeni kira kontratı yapılırsa beş yıl yeniden mi başlar?
Hayır, kural olarak başlamaz. Yargıtay, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmış olsa da beş yıllık sürenin ilk sözleşmenin başlangıcından hesaplanabileceğini kabul etmiştir. Öğretide ayrıca, yalnızca yasal sınırları aşmak için eski sözleşmeyi sona erdirip yenisini yapmanın kanuna karşı hile sayılacağı belirtilir. Bu nedenle sözleşmenin yenilenmiş olması, beş yılın dolduğu tarihi hesaplarken tek başına belirleyici değildir.
Mahkemenin belirlediği kira hangi tarihten itibaren geçerli olur?
Süresinde dava açılmış ya da yazılı bildirim yapılmışsa altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olur. Bunun için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmesi gerekir. Bu şartlar yerine gelmemişse mahkemenin belirlediği bedel bir sonraki kira yılının başından itibaren uygulanır.
Kiracı karar çıkana kadar hangi kirayı öder?
Kiracı, dava sürerken mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme daha yüksek bir bedel belirler ve karar kira yılının başından itibaren geçerli olursa aradaki fark kiracıdan istenebilir. Bu nedenle dava sürerken yalnızca eski kirayı ödeyen kiracı, karar sonrasında birikmiş bir fark borcuyla karşılaşabilir. Kiracının bu ihtimali hesaba katarak bütçe yapması yerinde olur.
Beş yıllık kural işyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet, TBK m. 344/3 çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Dükkan, büro ya da atölye kiracısı beş yılı doldurduğunda kiraya veren emsal kira bedellerine göre belirleme isteyebilir. Kiracısı tacir ya da şirket olan işyeri kiralarında bu hükmün uygulanması geçmişte ertelenmişti; erteleme sona erdiği için bugün konut ve işyeri kiracıları aynı kurala tabidir.
Kısaca
5 yılını dolduran kiracı tahliye edilemez, ama kira bedeli mahkemece emsallere göre yeniden belirlenebilir; bunun için süresinde bildirim, arabuluculuk ve dava gerekir. Sözleşme hazırlanırken artış maddesinin nasıl yazılacağı kira sözleşmesi örneği yazısında, kira hukukuna ilişkin diğer konular gayrimenkul hukuku sayfasında yer alıyor.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 343, m. 344, m. 345
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 18.11.1964, E. 1964/2, K. 1964/4
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.06.2021, E. 2021/3200, K. 2021/6064
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2018, E. 2017/5411, K. 2018/11236
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.10.2018, E. 2017/3809, K. 2018/10734
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.02.2015, E. 2014/13763, K. 2015/1173
Faruk Acar, "Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m. 344/3'ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi", YÜHFD, 2021, C. XVIII, S. 2
Büşra Şahin Aydın, "Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi ile Uyarlama Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi", YÜHFD, 2026, C. XXIII, S. 2, s. 961-1010
Meltem Ertuğrul, "Kira Bedelinin Taraf Anlaşmasıyla Arttırılmasına İlişkin Sınırlamalar ve Sınırları Aşan Anlaşmalarda Bedelin İadesi", TAAD, 2025, S. 61, s. 347-376
Özlem Sarı Fidan, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi", YBHD, 2023/1, s. 345-380
