Devren Kiralık Ne Demek? Kira Devri ve Alt Kira

Devren kiralık ne demek sorusunun cevabı şudur: mevcut kiracı, kiracılık sıfatını ve çoğu zaman içindeki işletmeyi bir başkasına bırakmak istemektedir. Hukuki karşılığı kira ilişkisinin devridir ve kiraya verenin yazılı rızası olmadan geçerli olmaz (TBK m. 323). İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Devren kiralık ne demek?

Devren kiralık, bir taşınmazın mevcut kiracısının kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarıyla birlikte yerini başka bir kişiye bırakmak istediğini anlatan ilan ifadesidir. Çoğunlukla dükkân, kafe, büro gibi işyerleri için kullanılır ve devir, işyerindeki demirbaşların ya da işletmenin devriyle birlikte yapılır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu işlemi "kira ilişkisinin devri" adıyla m. 323'te düzenler.

Kira ilişkisinin devrinde üç taraf vardır: devreden kiracı, devralan yeni kiracı ve sözleşmede kalan kiraya veren. Devralan kişi, yeni bir sözleşme yapmadan mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur; kira bedeli, kalan süre ve diğer koşullar aynen devam eder.

Devren kiralık bir yer, kiracının taşınmazı başkasına kiraya vermesi anlamına gelen alt kirayla karıştırılmamalıdır. Alt kirada ilk kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder; devirde ise sözleşmeden çıkar.

Kira devri, alt kira ve kullanım hakkının devri arasındaki fark nedir?

Kira devrinde kiracı değişir; alt kirada ve kullanım hakkının devrinde ilk kiracı kiraya verene karşı sorumlu kalmaya devam eder. Aşağıdaki tablo üç kavramı karşılaştırır.

Kira ilişkisinin devri nasıl yapılır?

Kira devri, devreden ve devralan kiracının anlaşması ve kiraya verenin buna yazılı rıza vermesiyle yapılır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m. 323/1). İzlenecek adımlar şöyledir:

1. Mevcut sözleşmeyi inceleyin. Kalan süre, kira bedeli, artış oranı, depozito ve devre ilişkin özel hükümler devralan için bağlayıcıdır.

2. Kiraya verene yazılı başvurun. Devralacak kişinin kimliği, mesleği ya da faaliyeti ve ödeme gücü hakkında bilgi verin.

3. Yazılı rızayı alın. Rıza, üç tarafın imzaladığı bir devir protokolüyle ya da kiraya verenin ayrı bir yazısıyla verilebilir.

4. Devir protokolünü düzenleyin. Devir tarihi, o tarihe kadarki borçların kime ait olduğu, depozitonun ve demirbaşların durumu yazılır.

5. Teslimi belgeleyin. Taşınmazın devir anındaki durumu tutanağa bağlanır.

Yazılı rıza verildiğinde devralan, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (TBK m. 323/2). İşyeri kiralarında bir istisna vardır: devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır (TBK m. 323/3). Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin alacağın tamamını iki kiracıdan dilediğinden isteyebilmesi demektir.

Kiraya veren devre onay vermek zorunda mı?

Konut kiralarında hayır; işyeri kiralarında ise haklı bir sebep olmadıkça onay vermek zorundadır. TBK m. 323/1, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça yazılı rızayı vermekten kaçınamayacağını düzenler. Öğretide haklı sebep sayılan başlıca durumlar şunlardır:

• devralanın ödeme gücünün devredene göre zayıf olması,

• kullanım amacının önemli ölçüde değişmesi ya da taşınmazın daha yoğun kullanılacak olması,

• devralanın faaliyet için gereken bilgi ve deneyime sahip olmaması,

• devralanın kötü üne sahip olması ya da yürüteceği faaliyetin hukuka aykırı olması,

• devralan hakkında kiraya verene bilgi verilmemesi,

• kiracının devirden hava parası adı altında maddi yarar sağlaması.

Kiraya veren haklı bir sebep olmadan rıza vermezse kiracı mahkemeye başvurabilir; öğretide benimsenen görüşe göre mahkeme kararı rızanın yerini tutar. Devralmak isteyen üçüncü kişinin ise bu davayı açma yetkisi yoktur. Bu hükmün şirket ve tacir kiracılara uygulanması 01.07.2020'ye kadar ertelenmişti; bugün bütün işyeri kiracıları için geçerlidir. İşyeri kiralarına özgü diğer kurallar işyeri kira sözleşmesi yazısında yer alıyor.

Yazılı rıza olmadan yapılan devir geçerli mi?

Hayır, kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz. Yargıtay, yazılı onay bulunmadıkça rızaya dayalı bir devirden söz edilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.10.2019, E. 2017/5457, K. 2019/7562).

Kiraya verenin durumu bilip ses çıkarmaması da yazılı rızanın yerini tutmaz. Kira bedelinin bir süredir üçüncü kişi tarafından ödenmesine kiraya verenin itiraz etmemiş olması, Yargıtay'a göre yazılı onay sayılamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.06.2019, E. 2017/9121, K. 2019/5470). Bu durumda eski kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve taşınmazı fiilen kullanan kişinin kiracılık sıfatı doğmaz.

Alt kira nedir, hangi şartlarla yapılabilir?

Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen ya da kısmen bir başkasına kiraya vermesidir. Genel kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı alt kiraya verebilir (TBK m. 322/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralanan başkasına kiraya verilemez ve kullanım hakkı devredilemez (TBK m. 322/2).

Kiracıyla birlikte yaşayan kişiler alt kiracı sayılmaz. Öğretide, kiracının eşi, çocukları, anne babası gibi aile bireylerinin ve bakıcısının konutta yaşaması için rıza gerekmediği kabul edilir. Ziyaret amacıyla kalan konuklar da böyledir; bir görüşe göre dört ila altı haftayı aşan kalış artık ziyaret sayılmaz.

Alt kiracı ile asıl kiraya veren arasında sözleşme ilişkisi yoktur. Alt kiracı kirayı kiracıya öder; kiraya veren alt kiracıdan kira isteyemez. Buna karşılık alt kiracı taşınmazı kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanırsa kiracı bundan kiraya verene karşı sorumludur ve kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m. 322/3).

Rızasız alt kira ya da devir hâlinde ne olur?

Kiraya veren, rızası olmadan taşınmazı başkasına kullandıran kiracıya ihtar çekebilir ve aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Öğretiye göre yazılı rıza olmadan yapılan alt kira sözleşmeye aykırı kullanımdır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiracısına en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder; giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316).

Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kiracının taşınmazda kalma hakkı da sona erer. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, rızasız yapılan alt kirada asıl kira sona erince alt kira ilişkisinin de sona ereceğini kabul etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.02.2012, E. 2011/3-749, K. 2012/50). Bu aşamadan sonra alt kiracı haksız işgalci durumuna düşer. Feshin ardından izlenecek tahliye yolları kiracı nasıl çıkarılır rehberinde yer alıyor.

Alt kira sözleşmesi örneği

Alt kira sözleşmesi de bir kira sözleşmesidir ve aynı temel maddeleri içerir; fark, asıl kira sözleşmesine ve kiraya verenin rızasına atıf yapılmasıdır. Aşağıdaki alt kira sözleşmesi örneği genel bir çerçevedir.

ALT KİRA SÖZLEŞMESİ

Alt kiraya veren (kiracı) : [Adı Soyadı] – T.C. Kimlik No: [...]
Alt kiracı                : [Adı Soyadı] – T.C. Kimlik No: [...]
Kiralanan                 : [Adres; yalnızca bir bölümü kiralanıyorsa
                            hangi oda ya da bölüm olduğu]

1. Alt kiraya veren, [gün/ay/yıl] başlangıç tarihli asıl kira
sözleşmesi uyarınca kiralananın kiracısıdır. Asıl kiraya veren
[Adı Soyadı], bu alt kiraya [gün/ay/yıl] tarihli yazısıyla rıza
vermiştir. Rıza yazısı sözleşmenin ekidir.

2. Alt kira süresi [gün/ay/yıl] tarihinde başlar ve asıl kira
sözleşmesinin süresini aşamaz.

3. Aylık alt kira bedeli [tutar] TL olup her ayın [..] gününe kadar
alt kiraya verenin [IBAN] hesabına ödenir.

4. Alt kiracı, kiralananı asıl kira sözleşmesinde belirlenen amaca ve
koşullara uygun kullanır. Asıl kira sözleşmesinin bir örneği alt
kiracıya verilmiştir.

5. Asıl kira sözleşmesinin herhangi bir sebeple sona ermesi hâlinde
alt kira sözleşmesi de sona erer.

[Tarih]
Alt kiraya veren [İmza]                    Alt kiracı [İmza]

EK: Asıl kiraya verenin yazılı rızası

Alt kira bedeli asıl kira bedelinden farklı olabilir; taraflar bunu serbestçe belirler. Genel kira sözleşmesi maddeleri için kira sözleşmesi örneği yazısına bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Devren kiralık dükkân alırken eski kira sözleşmesi geçerli olur mu?

Evet, kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan devirde mevcut kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder. Devralan kişi kira bedelini, kalan süreyi ve artış oranını devraldığı hâliyle üstlenir. Bu nedenle devralmadan önce sözleşmenin tamamının okunması gerekir. Kiraya veren rıza vermek yerine yeni bir sözleşme yapmayı önerirse artık devir değil, yeni bir kira ilişkisi söz konusu olur.

Devreden kiracı devirden sonra kira borcundan sorumlu olur mu?

İşyeri kiralarında evet, sınırlı bir süre için sorumlu olur. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur. Kiraya veren bu süre içinde ödenmeyen kirayı devredenden de isteyebilir. Konut kiralarında ise yazılı rızayla yapılan devirle birlikte devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

Kiracı evin bir odasını başkasına kiraya verebilir mi?

Kiraya verenin yazılı rızası varsa verebilir. Konut kiralarında taşınmazın tamamının ya da bir bölümünün alt kiraya verilmesi yazılı rızaya bağlıdır. Rıza olmadan odanın kiraya verilmesi sözleşmeye aykırıdır; kiraya veren otuz gün süre vererek durumun sona erdirilmesini isteyebilir. Kiracının aile bireyleriyle ya da bakıcısıyla birlikte oturması alt kira sayılmaz ve rıza gerektirmez.

Tahliye taahhüdü ve depozito devirle yeni kiracıya geçer mi?

Kira ilişkisinin devrinde devralan, sözleşmeye bütün hak ve borçlarıyla girer. Öğretide, eski kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin devri hâlinde yeni kiracıya karşı da ileri sürülebileceği kabul edilir; taahhüdün şartları tahliye taahhütnamesi nedir yazısında anlatılıyor. Depozitonun kimde kalacağı ise devir protokolünde açıkça yazılmalıdır.

Kiraya veren devir için para isteyebilir mi?

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar (TBK m. 346). Kiraya verenin rıza karşılığında ayrı bir bedel istemesinin bu yasak karşısındaki durumu kaynaklarda açık biçimde ele alınmamıştır. Kiracının devirden hava parası alması ise kiraya veren için rızadan kaçınma sebebi sayılır.

Devralan kişi için on yıllık süre yeniden mi başlar?

Kira ilişkisinin devrinde yeni bir sözleşme kurulmaz; mevcut sözleşme tarafı değişerek devam eder. Bu nedenle sürelerin mevcut sözleşmeye göre hesaplanması gerekir. Devralacak kişinin, sözleşmenin başlangıç tarihini ve kiraya verenin sebep göstermeden fesih hakkının ne zaman doğacağını devirden önce hesaplaması yerinde olur.

Kısaca

Devren kiralık bir yerde belirleyici olan, kiraya verenin yazılı rızasıdır; rıza yoksa devralan kişi kiracı sıfatını kazanamaz. Devir protokolünde borçların, depozitonun ve demirbaşların durumu açıkça yazılmalıdır. Kira hukukuna ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316, m. 322, m. 323, m. 346

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.02.2012, E. 2011/3-749, K. 2012/50

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.10.2019, E. 2017/5457, K. 2019/7562

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.06.2019, E. 2017/9121, K. 2019/5470

• Serhat Küçükçapraz, "Kira İlişkisinin Devri", ASBÜHFD, 2020, C. 2, S. 2, s. 504-550

• Cannur Ercan, "Konut Kirası Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devrine İlişkin Rızası", SÜHFD, 2025, C. 33, S. 1, s. 709-744

• Merve Arslan, "Kira Sözleşmesinde Alt Kira", TOGÜHFD, 2023, C. I, S. 1, s. 110-130

• Nevzat Koç, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 1, S. 1, s. 3-35

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2