Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve İcra Süreci

Tahliye taahhütnamesi nedir sorusunun kısa cevabı şudur: kiracının, kiraladığı konutu ya da çatılı işyerini belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir (TBK m. 352/1). Belge geçerlilik şartlarını taşımıyorsa tahliye sağlamaz.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak üstlendiği işlemdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 bu taahhüdü, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri olarak düzenler. Kiraya veren, başka bir sebep göstermek zorunda kalmadan kira ilişkisini sona erdirme imkânı elde eder.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Tahliye taahhütnamesi bu korumanın istisnasıdır; uygulamada sık kullanılmasının nedeni de budur.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi; kiracı tarafından verilmiş, yazılı, belli bir tahliye tarihini içeren ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Bu şartlardan biri eksikse taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Şartlar tek tek şöyledir:

• Kiracı tarafından verilmesi. Taahhüdü kiracı bizzat imzalar. Eşin, çocuğun ya da kiracının yanında çalışan kişinin imzası geçerli değildir. Kiracı birden fazlaysa hepsinin taahhütte bulunması gerekir.

• Yazılı olması. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz. Adi yazılı şekil yeterlidir; metnin bilgisayar çıktısı olması geçerliliği etkilemez, imzanın el yazısıyla atılması yeterlidir.

• Belli bir tahliye tarihi içermesi. Tarih tereddüde yer bırakmayacak açıklıkta yazılmalıdır. "İhtiyaç duyulduğunda boşaltılacaktır" gibi kayıtlar belli bir tarih sayılmaz.

• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi. Kira sözleşmesinden önce, sözleşmeyle birlikte ya da anahtar teslim edilmeden verilen taahhüt geçersizdir.

• Kiracının iradesinin sakatlanmamış olması. Yanılma, aldatma ya da korkutma hâlinde TBK m. 30–39 uygulanır ve kiracı bir yıl içinde iptal hakkını kullanabilir.

Kiralanan aile konutuysa bir şart daha gündeme gelir. Aile konutu, eşlerin ve çocukların birlikte yaşadığı, ailenin yaşam merkezi olan konuttur. Kiracı, eşinin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez (TBK m. 349/1; TMK m. 194/1). Öğretide birçok yazar, tahliye taahhüdü için de aynı rızanın aranması gerektiğini savunur.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz sayılır?

Tahliye taahhütnamesi geçerli mi sorusu çoğu zaman belgenin ne zaman ve nasıl imzalandığına bağlıdır. Aşağıdaki tablo, uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan durumları ve kaynaklardaki değerlendirmeyi özetler.

Tabloda dikkat çeken nokta, boş ya da tarihsiz tahliye taahhütnamesi konusundadır. Öğretide bu uygulama eleştirilmekte, tarihin kiraya veren tarafından sonradan keyfî biçimde doldurulmasının hakkın kötüye kullanılması sayılması gerektiği savunulmaktadır. Yargıtay kararlarında ise tarihleri boş bırakarak imza atan kiracının bunun sonucuna katlanacağı kabul edilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi icra takibi nasıl işler?

Tahliye taahhütnamesi icra takibi, taahhüt edilen tarihten sonraki bir ay içinde icra dairesine başvurularak başlatılır ve tahliye emrinin tebliğiyle ilerler. Bu yol ilamsız icradır; yani önceden alınmış bir mahkeme kararı gerekmez. Süreç şu sırayla işler:

1. Başvuru. Kiraya veren, taahhütte yazılı tarihten başlayarak bir ay içinde taahhütnameyle birlikte icra dairesine başvurur (TBK m. 352/1; İİK m. 272).

2. Tahliye emri. İcra dairesi kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde boşaltıp teslim etmesini bildiren tahliye emrini (Örnek 14) gönderir.

3. İtiraz süresi. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur (İİK m. 274).

4. İtiraz yoksa. Yedi gün içinde itiraz edilmez ve on beş günlük süre de dolarsa kiralanan icra dairesince zorla boşaltılır (İİK m. 273/1).

5. İtiraz varsa. Kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını (İİK m. 275) ya da bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptalini ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 67).

İcra mahkemesi yolu her durumda açık değildir. Taahhüt noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa veya kiracı adi yazılı belgedeki imzayı inkâr etmemişse itirazın kaldırılması istenebilir. Kiracı imzayı açıkça inkâr etmişse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz; bu durumda sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekir.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye ne kadar sürer?

Kiracı itiraz etmezse kanundaki süreler toplamı kısadır: tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün sonunda zorla tahliye aşamasına geçilebilir. Kiracı itiraz ederse süre, itirazın hangi mahkemede ve ne kadar sürede sonuçlanacağına bağlıdır. Kanunda öngörülen süreler şöyledir:

İtirazın kaldırılması ve dava aşamalarının ne kadar süreceği kanunda yazmaz; mahkemenin iş yüküne ve delil durumuna göre değişir. Dava yolunun aşamalarını tahliye davası ne kadar sürer başlıklı yazıda bulabilirsiniz.

Ev sahibi tahliye taahhütnamesi imzalattıysa kiracı ne yapabilir?

Kiracı, takip başladığında yedi gün içinde itiraz edebilir, taahhüdün geçersiz olduğunu ileri sürebilir ve şartları varsa iptalini isteyebilir. Hangi savunmanın işe yarayacağı, taahhüdün nasıl alındığına bağlıdır.

• Tahliye emrine itiraz. İmza kiracıya ait değilse ya da tarih sonradan değiştirilmişse bu, itirazda açıkça belirtilmelidir. Yargıtay, "imzam alınmış olabilir" gibi belirsiz beyanları imza inkârı saymamıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.11.2006, E. 2006/10484, K. 2006/12191).

• İrade sakatlığı nedeniyle iptal. Baskı altında imzalandığı ileri sürülen taahhüt için iptal hakkı bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TBK m. 39).

• Aile konutu itirazı. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, rızasının alınmadığını ileri sürerek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir ve aile mahkemesinde aile konutunun tespitini isteyebilir. Bu davanın takibi bekletip bekletmeyeceği konusunda mahkeme kararları farklıdır.

• Tespit davası. Kiracı, hukuki yararı varsa takipten önce ya da sonra taahhüdün geçersizliğinin tespitini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir.

Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım diyen kiracı açısından zorluk ispat aşamasındadır. Yargıtay'a göre belgenin teslimden önce boş verildiğini kiracı kanıtlamalıdır; öğretideki bir görüş ise bu iddianın tanık dahil her türlü delille ispatlanabilmesi gerektiğini savunur.

Tahliye taahhütnamesi var, kiracı çıkmıyorsa ne yapılır?

Kiraya veren, taahhütte yazılı tarihten sonraki bir ay içinde harekete geçmelidir. Bu süre hak düşürücüdür; mahkeme süreyi kendiliğinden dikkate alır. Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye istenemez ve kira sözleşmesi devam eder.

İki yol vardır: icra takibi ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kiraya veren bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Taahhüt tarihi geldiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Yargıtay, tahliye kararı kesinleşmeden önceki dönem için haksız işgal tazminatı (ecrimisil) istenemeyeceğine karar vermiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.11.2007, 13778/17232). Kiracı bu dönemde kira bedelini ödemeye devam eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik süresi var mı?

Evet, dolaylı bir süre vardır. Taahhütname, içinde yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya ya da mahkemeye götürülmezse o taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Bir aylık süre içinde kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Taahhüt tarihinden önce gönderilen bildirimin süreyi uzatıp uzatmadığı konusunda Yargıtay kararları farklıdır.

Tahliye taahhütnamesi yasal mı?

Evet, tahliye taahhütnamesi TBK m. 352/1'de düzenlenen yasal bir tahliye sebebidir. Yasal olmayan, belgenin kira sözleşmesi yapılırken şart koşularak ya da teslimden önce alınmasıdır; böyle bir taahhüt geçersizdir. Öğretide, taahhüdün kira artışı için baskı aracı olarak kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) sayılabileceği ve bu hâlde tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği savunulmaktadır.

Ev satılırsa yeni malik eski tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?

Evet, kullanabilir. Yargıtay'a göre yeni malik, önceki malikin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.03.2016, 9993/1961). Bir aylık süre yeni malik için de geçerlidir. Kiraya veren sıfatı taşımayan malikin ise bu taahhüde dayanma hakkı yoktur.

Tahliye taahhütnamesi için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Seçilen yola göre değişir. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açacaksa önce arabulucuya başvurmak zorundadır. İcra dairesi üzerinden ilamsız tahliye takibi başlatacaksa arabuluculuk şartı aranmaz; çünkü 6325 sayılı Kanun m. 18/B, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsam dışında tutmuştur.

Aynı kiracıdan birden fazla tahliye taahhütnamesi alınabilir mi?

Evet, alınabilir; ancak her biri ayrı değerlendirilir ve ilk taahhüt kira sözleşmesi yapılırken alınmışsa geçersizdir. Kiracı taşınmaza yerleştikten sonra, yenilenen kira dönemleri için verdiği taahhütler ise Yargıtay kararlarında çoğunlukla geçerli sayılmaktadır. İlk taahhüdün geçersiz olması sonrakileri kendiliğinden geçersiz kılmaz. Öğretide, sonraki taahhütlerin teslimden sonra alındığını kiraya verenin ispatlaması gerektiği savunulur.

Taahhüt edilen tarihte çıkmayan kiracı tazminat öder mi?

Taahhütnamede cezai şart varsa kiracı bu tutarı ödemekle yükümlü olabilir; Yargıtay bu tür hükümleri geçerli saymıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.07.2014, E. 2013/16564, K. 2014/8813). Cezai şart yoksa kiracı, tahliyeye kadar geçen dönemin kira bedelinden sorumludur. Tahliye kararı kesinleşmeden önceki dönem için ecrimisil talebi Yargıtay tarafından reddedilmiştir.

Kısaca

Tahliye taahhütnamesi, şartlarına uygun düzenlendiğinde kiraya verene hızlı bir yol açar; şartlar eksikse hiçbir sonuç doğurmaz. Doldurulmaya hazır metin için tahliye taahhütnamesi örneği yazısına, diğer tahliye sebepleri için kiracı nasıl çıkarılır rehberine ve gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 30–39, m. 347, m. 349, m. 352/1, m. 353

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 67, m. 272, m. 273, m. 274, m. 275

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2, m. 194

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklenmiştir; Resmî Gazete 05.04.2023)

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 04.10.1944, E. 15/20, K. 28

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021, E. 2017/6-975, K. 2021/1108

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.11.1999, E. 1999/6-965, K. 1999/975

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.03.2020, E. 2020/1175, K. 2020/2309

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.06.2019, E. 2017/8818, K. 2019/5342

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 28.02.2018, 4711/2893

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.03.2016, 9993/1961

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.02.2016, 11188/839

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.07.2014, E. 2013/16564, K. 2014/8813

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.09.2011, E. 2011/4370, K. 2011/8923

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.11.2007, 13778/17232

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.11.2006, E. 2006/10484, K. 2006/12191

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2

• Selin Sert Sütçü, "Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü", SDÜHFD, 2023, C. 13, S. 2

• İpek Sağlam, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar", SHD, 2023, C. 11, S. 1

• Ferhat Büyükay, Bünyamin Kartal, "Aile Konutu Niteliğindeki Kiralananın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinde Ortaya Çıkan Sorunlar", NEÜHFD, 2024, C. 7, S. 1