Depozito iadesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiracının ödenmemiş borcu ya da sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan bir zararı bulunmadığında yapılır. Depozito bankadaysa kiraya veren üç ay içinde dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka parayı kiracıya öder (TBK m. 342/3). Depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
Depozito nedir, en fazla ne kadar alınabilir?
Depozito (güvence bedeli), kiracının kira sözleşmesinden doğabilecek borçlarının teminatı olarak verdiği para ya da kıymetli evraktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 342/1'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Bu sınır kiracı yararına emredicidir: taraflar daha düşük bir tutar kararlaştırabilir, daha yükseğini kararlaştıramaz. Depozito vermek kanundan doğan bir zorunluluk değildir; sözleşmede kararlaştırılmışsa borç doğar. Güvence, kira ilişkisi sürerken sonradan da kararlaştırılabilir.
Kira arttığında depozito kendiliğinden artmaz. Öğretideki görüşe göre depozito, güncellenen kira bedeline göre ancak tarafların anlaşmasıyla tamamlanabilir; kiraya veren bunu tek taraflı olarak isteyemez. Tamamlanan tutar da yeni kira bedelinin üç katını geçemez.
Depozito nereye yatırılır?
Kanuna göre depozito kiraya verene elden verilmez; bankaya yatırılır. Güvence para ise kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir (TBK m. 342/2).
Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan kiraya verene verilir. Öğretide bu uygulamanın TBK m. 342/2'ye aykırı olduğu belirtilir. Yargıtay'ın eski tarihli bir kararına göre de depozitonun tek amacı kiraya verenin alacaklarına teminat oluşturmaktır; kiraya verenin depozitodan ekonomik yarar sağlaması yasaktır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.02.2003, E. 2003/271, K. 2003/1640).
Depozito ne zaman iade edilir?
Depozito iadesi kira sözleşmesinin sona ermesiyle istenebilir hâle gelir. İadenin nasıl gerçekleşeceği, paranın bankada mı yoksa kiraya verende mi olduğuna göre değişir.
Depozito bankadaki hesapta | Depozito kiraya verene elden verilmiş | |
|---|---|---|
İadeyi kim yapar | Banka | Kiraya veren |
İade için ne gerekir | İki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı | Kiraya verenin ödemesi; ödemezse icra takibi ya da dava |
Süre | Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine iade eder | Kanunda elden verilen depozito için ayrı bir süre yoktur; alacak sözleşmenin bitimiyle istenebilir |
Dayanak | TBK m. 342/2 ve 342/3 | Genel hükümler; Yargıtay kararları |
Bankadaki depozito kiracı açısından daha güvenlidir: üç ay içinde kiraya verenden bir bildirim gelmezse kiracının başvurusu yeterlidir. Elden verilen depozitoda ise kiracı, parayı verdiğini ve sözleşmenin sona erdiğini ispatlamak zorunda kalır.
Ev sahibi depozitodan neleri kesebilir?
Kiraya veren, depozitodan kira sözleşmesinden doğan alacaklarını mahsup edebilir; olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapamaz. Yargıtay'a göre depozito, belirli bir alacağa özgülenmemişse kiraya verenin sözleşmeden doğan bütün alacaklarının teminatıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.04.2010, E. 2010/4729, K. 2010/6965).
Ayrım, alacağın kira sözleşmesinden doğup doğmadığına göre yapılır. Depozitodan kesilebilecek kalemler şunlardır:
ödenmemiş kira bedelleri,
ödenmemiş yan giderler (aidat, elektrik, su, doğal gaz gibi),
sözleşmeye aykırı ya da özensiz kullanımdan doğan hasarların bedeli.
Buna karşılık bazı kalemler sözleşmede yazsa bile kesintiye konu olamaz. Depozitodan kesilemeyecek kalemler şunlardır:
sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalar (TBK m. 334/1),
sözleşmeye "çıkarken şu tutar ödenir" biçiminde önceden yazılmış ek tazminatlar; bu tür anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334/2),
kiraya verenin geri verme sırasında yazılı olarak bildirmediği eksiklikler (TBK m. 335).
Kesintinin haklı olup olmadığı çoğu zaman teslim anındaki durumun nasıl belgelendiğine bağlıdır. Bu nedenle çıkışta düzenlenen anahtar teslim tutanağı depozito uyuşmazlıklarında en önemli delildir.
Kira depozito iadesi güncel kira ile mi olur?
Bu konuda Yargıtay kararları tek yönde değildir. Bir grup karara göre, yıllar önce verilen depozito aynı rakamla değil, sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline oranlanarak iade edilir. Yöntem şöyledir: depozitonun başlangıçtaki kira bedeline oranı bulunur ve bu oran son kira bedeline uygulanır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2287, K. 2014/4118).
Örnek: Aylık kira 5.000 TL iken iki aylık kira tutarında, yani 10.000 TL depozito verilmiş olsun. Sözleşme sona erdiğinde kira 20.000 TL ise bu yönteme göre iade edilecek tutar 40.000 TL olur.
Sözleşmede depozitonun aynen iade edileceği açıkça kararlaştırılmışsa güncelleme yapılmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/5500, K. 2021/10204). Başka kararlarda ise borç yoksa alınan paranın aynen iade edileceği belirtilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2013, E. 2013/5349, K. 2013/16244). Depozito bankadaki vadeli hesapta tutulmuşsa sorun büyük ölçüde ortadan kalkar; çünkü kiracı anaparayla birlikte işlemiş faizi de alır.
Ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?
Kiralanan satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310), ancak depozito kendiliğinden yeni malike geçmiş sayılmaz. Yargıtay'ın güncel kararına göre önceki malik, depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayamadıkça iade yükümlülüğü kendisinde kalır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960).
Aynı yaklaşım daha önce de benimsenmişti (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.11.2014, E. 2014/2092, K. 2014/12561). Aksi yönde, yeni malikin önceki malikin halefi olarak depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğunu kabul eden bir karar da vardır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15914, K. 2013/9504). Bu nedenle satış sırasında depozitonun kimde kaldığının yazılı olarak belirlenmesi üç taraf için de güvenlidir. Satışın kira sözleşmesine diğer etkileri ev satılırsa kiracı ne olur yazısında anlatılıyor.
Ev sahibi depozitoyu vermezse ne yapılır?
Kiracı önce yazılı olarak iade ister; sonuç alamazsa arabulucuya başvurur ve ardından dava açar ya da icra takibi başlatır. Adımlar şöyledir:
Teslimi belgeleyin. Anahtarı teslim ettiğinizi ve taşınmazın durumunu tutanakla, mümkünse fotoğrafla kayıt altına alın.
Borçları kapatın. Son kira, aidat ve abonelik borçlarının ödendiğini gösteren belgeleri saklayın.
Yazılı talepte bulunun. Depozitonun hangi hesaba, hangi tarihe kadar ödenmesini istediğinizi yazılı olarak bildirin.
Arabulucuya başvurun. Güvenceye ilişkin uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Dava açın ya da icra takibi başlatın. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kesinti yapılmışsa mahkeme, kesintiye konu edilen alacağın gerçekten doğup doğmadığını inceler.
Kiracının sözleşme bitmeden çıkması depozito hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak kiraya verenin erken tahliyeden doğan alacağı depozitodan mahsup edilebilir. Bu hesap kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak yazısında anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito son ayların kirasına sayılabilir mi?
Kiraya veren kabul etmedikçe sayılamaz. Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde yapılacak hesaplaşmanın teminatıdır; kiracının son ayların kirasını ödemeyip "depozitodan düşülsün" demesi kira borcunu ortadan kaldırmaz ve temerrüde yol açabilir. Taraflar bu konuda anlaşırsa mahsup yapılabilir. Anlaşmanın yazılı olması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkta kiracıyı korur.
Depozito üç aylık kiradan fazla alınmışsa ne olur?
Üç aylık kira bedelini aşan depozito kanuna aykırıdır. TBK m. 342/1 kiracı yararına emredici olduğundan taraflar bu sınırı sözleşmeyle aşamaz. Fazla verilen kısmın sözleşme sürerken geri istenip istenemeyeceği kaynaklarda açık biçimde ele alınmamıştır. Sözleşme sona erdiğinde depozitonun tamamı, haklı kesintiler dışında kiracıya iade edilir.
Depozito faiziyle mi iade edilir?
Depozito kanuna uygun biçimde vadeli hesaba yatırılmışsa kiracı işlemiş faiziyle birlikte alır. Elden verilen depozitoda Yargıtay'ın bir kararında, paranın faiz getiren bir hesaba yatırılması gereken tarihten itibaren hesaplanacak faizle birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.02.2003, E. 2003/271, K. 2003/1640). Başka kararlarda ise güncel kira bedeline oranlama yöntemi benimsenmiştir.
Kiracı evden çıkarken depozitoyu nasıl alır?
Kiracı önce taşınmazı boşaltıp bütün anahtarları teslim eder ve teslimi tutanağa bağlar. Kira ve yan gider borcu kalmadığını gösteren belgelerle birlikte depozitonun iadesini yazılı olarak ister. Depozito bankadaysa kiraya verenin onayıyla hemen, onay yoksa sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde kiraya veren bankaya dava ya da takip bildirmediği takdirde bankadan alınır.
İşyeri kiralarında depozito kuralları farklı mı?
Çatılı işyeri kiralarında da üç aylık kira sınırı ve bankaya yatırma kuralı geçerlidir. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 342'nin uygulanması 01.07.2020'ye kadar ertelenmişti; bu tarihten sonra şirket kiracılar için de aynı kurallar uygulanır. Öğretide, tasarruf hesabının yalnızca gerçek kişiler adına açılabilmesinin tüzel kişi kiracılar bakımından uygulama güçlüğü yarattığı belirtilir.
Depozito yerine kefil ya da teminat mektubu verilebilir mi?
Evet, verilebilir. Öğretideki hâkim görüşe göre TBK m. 342'deki üç aylık sınır para ve kıymetli evrak için öngörülmüştür; kefalet, banka teminat mektubu ya da ipotek gibi güvenceler bu sınırın dışındadır. Kefalet verilecekse şekil şartlarına dikkat edilmelidir: kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır (TBK m. 583).
Kısaca
Depozito iadesi uyuşmazlıklarının çoğu iki eksiklikten doğar: paranın bankaya yatırılmaması ve çıkışta taşınmazın durumunun belgelenmemesi. Sözleşme yapılırken depozito maddesinin nasıl yazılacağı kira sözleşmesi örneği yazısında, kira hukukuna ilişkin diğer konular gayrimenkul hukuku sayfasında yer alıyor.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, m. 334, m. 335, m. 342, m. 583
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/5500, K. 2021/10204
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.11.2014, E. 2014/2092, K. 2014/12561
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2287, K. 2014/4118
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2013, E. 2013/5349, K. 2013/16244
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15914, K. 2013/9504
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.04.2010, E. 2010/4729, K. 2010/6965
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.02.2003, E. 2003/271, K. 2003/1640
Murat Aydoğdu, "Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu (TBK 342)", DEÜHFD, 2012, C. 14, S. 1, s. 1-53
Gökcen Doğan Bandır, "Kiralananın El Değiştirmesi Durumunda Güvence Bedelinin Akıbeti", TAÜHFD, 2025, C. 7, S. 2, s. 637-666
Alper Uyumaz, Hüseyin Bulut, "Kira Sözleşmesinde Kefaletin Güvence Olarak Gösterilmesi", ASBÜHFD, 2023, C. 5, S. 1, s. 37-109
Süleyman Burak Gündoğdu, "Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler", NEÜHFD, 2023, C. 6, S. 2, s. 851-880
