Kiracı Nasıl Çıkarılır? Tahliye Sebepleri ve Yolları

Kiracı çıkarma, konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; kira süresinin dolması tek başına yeterli değildir. Kiraya veren; tahliye taahhütnamesi, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, kendisinin ya da yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerden birine dayanmak ve o sebebe özgü süreye uymak zorundadır.

Kiracı çıkarma hangi sebeplerle mümkündür?

Kiracı çıkarma (tahliye), kira sözleşmesinin kanunda öngörülen bir sebeple sona erdirilmesi ve kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmasının sağlanmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiren sebepleri sınırlı sayıda belirlemiştir. Bu sebepler taraf anlaşmasıyla genişletilemez ve kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).

Sebepler iki gruba ayrılır: kiraya verenden kaynaklananlar (TBK m. 350–351) ve kiracıdan kaynaklananlar (TBK m. 352). Bunlara, kira borcunun ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshi (TBK m. 315) ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) eklenir. Aşağıdaki tablo kiracı çıkarma şartları bakımından her sebebin dayanağını, izlenecek yolu ve temel süreyi gösterir.

Kira süresi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, kira süresinin bitmesi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1).

Bu kural bir yıllık sözleşmeler için de geçerlidir. Bir yıl için yapılan konut kirası, kiracı çıkmak istemedikçe her yıl kendiliğinden yenilenir. Kiraya veren ancak tabloda yer alan sebeplerden birine dayanarak ya da on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sözleşmeye son verebilir.

Genel hükümlere tabi kiralarda durum farklıdır. Arsa gibi çatısız taşınmazların kirasında süre bitimi sözleşmeyi sona erdirir ve süre bitiminden itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye istenebilir (İİK m. 272). Bu yazıdaki açıklamalar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri nelerdir?

Kiraya veren; kendisinin ya da yakınlarının ihtiyacı, taşınmazı yeni edinmiş olması, yeniden inşa ve imar ya da on yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye isteyebilir. Bu sebeplerin ortak özelliği, kiracının sözleşmeye aykırı bir davranışının aranmamasıdır.

Kiraya verenin ihtiyacı

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır.

Kiraya verenin beyanı yeterli değildir; ihtiyaç mahkemede belgeyle ya da tanıkla ispatlanır. Şartların ayrıntısı ve mahkemelerin hangi ihtiyaçları kabul ettiği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında yer alıyor.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralanan satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik kendi ihtiyacına dayanarak tahliye isteyecekse, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve davayı altı ay sonra açmalıdır (TBK m. 351). Ayrıntılar için ev satılırsa kiracı ne olur yazısına bakabilirsiniz.

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 350). Dava süresi ihtiyaç sebebindeki gibidir.

On yıllık uzama süresinin dolması

Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Sürenin nasıl hesaplandığı 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısında örnekle anlatılıyor.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri nelerdir?

Kiracı; yazılı tahliye taahhüdü vermişse, kira bedelini ödemiyorsa, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olmuşsa ya da aynı ilçede oturmaya elverişli konutu varsa tahliye edilebilir. Bu sebeplerin her biri ayrı şartlara ve sürelere bağlıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir (TBK m. 352/1). Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhüt geçersizdir.

Taahhüt yazılı olmalı ve tahliye tarihini açıkça göstermelidir; noter onayı zorunlu değildir. Geçerlilik şartları için tahliye taahhütnamesi nedir, doldurulmaya hazır metin için tahliye taahhütnamesi örneği yazılarına bakabilirsiniz.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı, vadesi gelmiş kira bedelini ya da yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m. 315). Aynı sonuca icra dairesi üzerinden, tahliye talepli icra takibiyle de ulaşılabilir.

Ödenmeyen tutarın az olması sonucu değiştirmez; Yargıtay, eksik kalan 0,35 TL nedeniyle de temerrüdün gerçekleştiğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.12.2015, E. 2015/6655, K. 2015/10585). İki yolun adımları kira ödemeyen kiracının tahliyesi yazısında karşılaştırmalı olarak yer alıyor.

İki haklı ihtar

Kiracı, kira bedelini ödemediği için bir kira yılı içinde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, borcu sonradan ödemiş olsa bile kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). İhtarın nasıl yazılacağı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve ihtarname örneği yazısında anlatılıyor.

Kiracının aynı ilçede konutunun bulunması

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 352/3). Bu sebep yalnızca konut kiraları için öngörülmüştür.

Kiracı tahliye davası nasıl açılır?

Kiracı tahliye davası, sebebe özgü süre içinde, arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemesi, kira ilişkisinden doğan davalara bakan ilk derece mahkemesidir. Genel akış şöyledir:

1. Tahliye sebebini ve süreyi belirleyin. Her sebebin dava açma süresi farklıdır; çoğunda süre bir aydır ve hâkim süreyi kendiliğinden dikkate alır.

2. Gerekiyorsa yazılı bildirimde bulunun. Kira borcunda ödeme süresi veren ihtar, yeni malikin bildirimi ve on yıllık uzama sonrası fesih bildirimi zorunludur.

3. Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

4. Anlaşma olmazsa davayı açın. Dava dilekçesinde tahliye sebebi ve dayanılan deliller gösterilir.

5. Kararı icraya koyun. Mahkeme tahliyeye karar verir ve kiracı kendiliğinden çıkmazsa karar icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Süre kaçırılmak üzereyse TBK m. 353 önemli bir imkân tanır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar. Yargıtay bu hükmün ihtiyaç, taahhüt ve iki haklı ihtar sebeplerinin hepsinde uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2018, E. 2017/8734, K. 2018/1505).

İcra yoluyla tahliye hangi durumlarda mümkündür?

Dava açmadan, doğrudan icra dairesi üzerinden tahliye iki durumda istenebilir: yazılı tahliye taahhüdü varsa ve kira borcu ödenmiyorsa. Bu yola ilamsız icra denir; önceden alınmış bir mahkeme kararı gerekmez ve arabuluculuk şartı aranmaz.

Tahliye taahhüdüne dayanan takipte icra dairesi kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde boşaltmasını bildiren bir tahliye emri gönderir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m. 272, m. 274). Kira borcuna dayanan takipte ise ödeme emrinde kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı itiraz ederse her iki takip de durur ve kiraya verenin mahkemeye başvurması gerekir.

Hangi mahkemeye başvurulacağı itirazın içeriğine bağlıdır. Tahliye taahhüdü noter onaylıysa ya da kiracı imzayı inkâr etmemişse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m. 275). Kiracı adi yazılı belgedeki imzayı açıkça inkâr etmişse sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak gerekir.

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu hangisi?

Her duruma uyan tek bir yol yoktur; hangi yolun daha kısa süreceği elinizdeki belgeye ve kiracının tutumuna bağlıdır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi ya da ödenmemiş kira borcu varsa icra yolu, dava yoluna göre daha az aşama içerir. İhtiyaç, yeniden inşa ve iki haklı ihtar sebeplerinde ise dava açmak zorunludur.

Kiracı çıkarma süresi bu nedenle dosyadan dosyaya değişir. Kanunun belirlediği süreler ile mahkeme aşamalarının sırası tahliye davası ne kadar sürer yazısında tablo hâlinde yer alıyor.

Kiracı çıkarmak isteyen kiraya verenlerin sık yaptığı hatalar

Tahliye taleplerinin reddedilmesine çoğu zaman sebebin yokluğu değil, usul hatası yol açar. Yargıtay kararlarına ve öğretideki değerlendirmelere yansıyan hatalar şunlardır:

• Süre bitimini yeterli saymak. Kira süresi dolduğu için kiracının çıkması beklenir; oysa sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar.

• Bir aylık süreyi kaçırmak. Taahhüde ve ihtiyaca dayanan taleplerde süre bir aydır ve hak düşürücüdür.

• Taahhüdü sözleşmeyle birlikte almak. Kira sözleşmesiyle aynı tarihli ya da daha önceki tarihli taahhüt geçersizdir.

• İhtarda otuz günden kısa süre vermek. Kira borcu ihtarında konut ve çatılı işyeri için en az otuz gün verilmeli ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

• Samimi olmayan ihtiyaç ileri sürmek. Davada ihtiyaç sahibi olarak önce bir kişinin, sonra başka bir kişinin gösterilmesi talebin reddine yol açmıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/814, K. 2012/4701).

• Tek başına dava açmak. Kiraya veren birden fazlaysa hepsinin birlikte hareket etmesi gerekir.

Bu hataların ortak noktası, sonradan düzeltilememeleridir. Süresi geçmiş bir taahhüde yeniden dayanılamaz; ihtiyaç davasında süre kaçırılırsa bir sonraki kira yılının sonu beklenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?

Hayır, on yıllık uzama süresi dolmadan sebepsiz tahliye mümkün değildir. Kiraya veren, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak zorundadır. Sebep göstermeden sözleşmeye son verme imkânı yalnızca on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılarak kullanılabilir (TBK m. 347/1). Kira sözleşmesine konulan aksi yöndeki hükümler kiracıyı bağlamaz.

Kontrat yoksa kiracı çıkarılabilir mi?

Yazılı sözleşmenin bulunmaması kiracıyı korumasız bırakmaz. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle bağlı değildir; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Bu durumda da aynı tahliye sebepleri ve süreler uygulanır. Yazılı belgenin yokluğu daha çok ispat aşamasında güçlük çıkarır; kira bedelinin, başlangıç tarihinin ve sürenin başka delillerle gösterilmesi gerekir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı çıkarılabilir mi?

Hayır, kira artışında anlaşılamaması kanunda sayılan tahliye sebepleri arasında yer almaz. Kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilir; bu yolun şartları kira tespit davası yazısında anlatılıyor. Kiracı, mahkemenin belirlediği ya da sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemezse kira borcunun ödenmemesine ilişkin hükümler uygulanır.

İşyeri kiracısı konut kiracısından farklı mı tahliye edilir?

Çatılı işyeri kiralarında konut kiralarıyla aynı tahliye sebepleri geçerlidir. Farklar ayrıntıdadır: kiraya verenin işyeri ihtiyacı da tahliye sebebidir, kiracının aynı ilçede konutunun bulunması ise yalnızca konut kiralarını ilgilendirir. Arsa gibi çatısız taşınmazların kirası genel hükümlere tabidir; bu kiralarda süre bitimi sözleşmeyi sona erdirir ve tahliye taahhüdüne ilişkin TBK m. 352/1 uygulanmaz.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görev, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir (HMK m. 4/1-a). İcra takibine itiraz edilmişse itirazın kaldırılması icra mahkemesinden, itirazın iptali ve tahliye ise sulh hukuk mahkemesinden istenir. Dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir.

Kiracı tahliye edildikten sonra ev başkasına kiraya verilebilir mi?

Tahliye sebebine göre değişir. Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye sağlamışsa, haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Tahliye taahhütnamesi olmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Evet, çıkarılabilir; tahliye taahhütnamesi kanundaki sebeplerden yalnızca biridir. Taahhüt yoksa kiraya veren; kira borcunun ödenmemesine, iki haklı ihtara, kendi ihtiyacına, yeniden inşaya ya da on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanabilir. Taahhütnamenin sağladığı kolaylık, başka bir sebep ispatlamaya gerek kalmadan icra dairesine başvurulabilmesidir. Diğer sebeplerde dava açılması gerekir.

Birden fazla kiracı ya da kiraya veren varsa ne olur?

Taraflardan biri birden fazla kişiyse hepsinin sürece katılması gerekir. Kiraya verenler paylı mülkiyetle malikse pay ve paydaş çoğunluğuyla, elbirliği mülkiyetinde ise oybirliğiyle karar alınır (TMK m. 691/1, m. 702/2). İcra takibi ya da dava bütün kiracılara karşı yöneltilir. Tek bir kiraya verenin açtığı davada diğerlerinin davaya katılması sağlanabilir.

Kısaca

Kiracı çıkarma, sebebin doğru seçilmesine ve o sebebe özgü sürenin kaçırılmamasına bağlıdır. Elinizdeki belgeye göre icra ya da dava yolundan hangisinin uygun olduğunu belirlemek için tabloları, ayrıntılar için ilgili yazıları kullanabilirsiniz. Kira ve tahliye konularındaki diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, m. 347, m. 350, m. 351, m. 352, m. 353, m. 354, m. 355

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269, m. 272, m. 274, m. 275

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 691, m. 702

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2018, E. 2017/8734, K. 2018/1505

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.12.2015, E. 2015/6655, K. 2015/10585

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/814, K. 2012/4701

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2

• Metin Pehlivan, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye"

• Yıldırım Keser, "Kira Artış Bedelinde Temerrüd Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi", İnÜHFD, 2026

• İpek Sağlam, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar", SHD, 2023, C. 11, S. 1