Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, miras kalan bir taşınmazda her mirasçının payının tapuda oranla gösterilmesini sağlar. Bir mirasçının başvurusu yeterlidir: tapu müdürlüğüne ya da sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Diğer mirasçılar haklı bir itiraz ileri sürmez ve paylaşma davası açmazsa elbirliği paylı mülkiyete dönüşür.
Elbirliği mülkiyeti nedir?
Elbirliği mülkiyeti, kanun ya da kanunda öngörülen bir sözleşme uyarınca oluşan topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir; ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (TMK m. 701). En yaygın örneği miras ortaklığıdır.
Birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640/2). Tereke, mirasbırakandan kalan malvarlığının bütünüdür. Tapuda bu durum çoğu zaman "iştirak hâlinde" ifadesiyle gösterilir; "tapuda iştirak ne demek" sorusunun cevabı budur.
Elbirliği ile paylı mülkiyet arasındaki fark nedir?
Elbirliği mülkiyetinde kararlar oybirliğiyle alınır ve mirasçı kendi hissesini tek başına satamaz; paylı mülkiyette ise her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu payı diğerlerinin onayı olmadan devredebilir. Aşağıdaki tablo iki mülkiyet türünü yan yana gösterir.
Konu | Elbirliği (iştirak) | Paylı (müşterek) |
|---|---|---|
Tapudaki görünüm | Mirasçıların adı, "iştirak hâlinde" | Her malikin adı ve pay oranı |
Yönetim ve tasarruf | Oybirliği (TMK m. 702/2) | Kendi payında serbest (TMK m. 688/3) |
Payın tek başına satışı | Mümkün değil | Mümkün |
Önalım hakkı | Yok | Var (TMK m. 732) |
Sona erme | Devir, topluluğun dağılması, paylıya geçiş (TMK m. 703) | Paylaşma, ortaklığın giderilmesi |
Mirasçılardan biri payını satmak, kredi için ipotek vermek ya da yalnızca kendi payını değerlendirmek istiyorsa önce paylı mülkiyete geçilmesi gerekir. Paylı mülkiyetin pratik sonuçları hisseli tapu yazısında anlatılıyor.
Elbirliği mülkiyeti tapuda paylı mülkiyete nasıl çevrilir?
Elbirliği mülkiyeti tapu müdürlüğünde iki yolla paylı mülkiyete çevrilebilir: bütün mirasçıların birlikte başvurusu ya da bir mirasçının başvurusu üzerine yapılan tebligat. İkinci yol, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'na 5831 sayılı Kanunla eklenen Ek 3. madde ile getirildi.
Bu yolda diğer mirasçıların tapuya gelmesi ya da imza vermesi gerekmez. Tek mirasçının başvurusuyla süreç şöyle işler:
Mirasçı, mirasçılık belgesiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurur.
Tapu müdürlüğü diğer mirasçılara tebligat yapar.
Mirasçılar, elbirliğinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürmez ya da paylaşma davası açmazsa işleme devam edilir.
Taşınmaz, mirasçılık belgesindeki oranlara göre paylı mülkiyet esasıyla mirasçılar adına tapuya yazılır.
Bütün mirasçılar tapuda birlikte başvurursa tebligat aşamasına gerek kalmaz. Mirasçılardan biri yurt dışında ya da adresi bilinmiyorsa tebligat aşaması uzayabilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası nasıl açılır?
Mirasçılardan biri, terekedeki malların tamamı ya da bir kısmı için sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir (TMK m. 644/1). Sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve itirazlarını bildirmeleri için bir süre belirler.
Belirlenen süre içinde elbirliğinin devamını haklı kılacak bir itiraz gelmez ya da mirasçılardan biri paylaşma davası açmazsa, mahkeme dönüştürmeye karar verir (TMK m. 644/2). Aynı kurallar terekedeki diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesinde de uygulanır (TMK m. 644/3).
Dönüştürme talebini mirasçılar yapabilir. Mirasçılardan birinin alacaklısı ya da mirasçı olmayan bir kişi, kanunda öngörülen ayrık hâller dışında bu talepte bulunamaz.
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilince ne değişir?
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilince her mirasçı tapuda belirli bir oranla malik olarak görünür ve bu pay üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Değişiklik, mirasçılar arasındaki ilişkinin niteliğini kökten değiştirir:
Pay satılabilir. Mirasçı payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir.
Önalım hakkı doğar. Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar şufa hakkı kullanabilir.
Pay haczedilebilir. Mirasçının alacaklıları yalnızca onun payını haczettirebilir.
Taşınmaz bölünmüş olmaz. Paylı mülkiyete geçiş taşınmazı fiilen bölmez; her paydaş yine taşınmazın tamamında payı oranında hak sahibidir.
Taşınmazın fiilen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılması isteniyorsa yol ortaklığın giderilmesi davası olur. Paylı mülkiyete geçiş ise taşınmazın satılmasını gerektirmeyen, daha sınırlı bir adımdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda iştirak ne demek?
Tapuda iştirak, taşınmazın elbirliği mülkiyeti esasına göre kayıtlı olduğunu gösterir. Bu kayıtta mirasçıların adları yazılır, ama her birinin pay oranı gösterilmez. İştirak hâlindeki taşınmazda mirasçılar tek başına satış yapamaz; satış, kiralama gibi işlemler için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Diğer mirasçılar itiraz ederse ne olur?
Mirasçı, elbirliğinin devamını haklı kılacak bir sebep ileri sürerse ya da belirlenen süre içinde paylaşma davası açarsa dönüştürme yapılmaz (TMK m. 644/2). Bu durumda mirasçılar arasındaki uyuşmazlık mahkemede çözülür ve sonuçlanana kadar taşınmaz elbirliği hâlinde kalır. Paylaşma davası açılmışsa uyuşmazlık o davada çözülür ve taşınmaz paylaştırılır ya da satılır.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için mirasçılık belgesi gerekir mi?
Evet, gerekir. Pay oranları mirasçılık belgesindeki oranlara göre belirlenir. Belge noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir ve tapu müdürlüğü işlemi bu belgeye göre yapar. Mirasçılık belgesinde mirasçılardan biri eksik gösterilmişse, paylı mülkiyete geçiş yanlış oranlarla yapılabileceği için önce belgenin düzeltilmesi gerekir.
Tek mirasçı tapuda paylı mülkiyete geçişi başlatabilir mi?
Evet, başlatabilir; 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun Ek 3 üncü maddesine göre bir mirasçının istemi üzerine tapu müdürlüğü diğer mirasçılara tebligat yapar. İtiraz ya da paylaşma davası olmazsa taşınmaz paylı mülkiyet esasıyla mirasçılar adına tescil edilir. Diğer mirasçıların tapuya gelip imza vermesi gerekmez.
Paylı mülkiyete geçtikten sonra muris muvazaası davası açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Paylı mülkiyete geçiş, mirasbırakanın sağlığında başkasına devrettiği taşınmazlarla ilgili hakları etkilemez. Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için başkasına yaptığı devirler, terekeye dönmedikçe paylı mülkiyete geçişe konu olmaz; bu devirler zamanaşımına tabi olmayan muris muvazaası davası ile ayrıca ileri sürülebilir.
Kısaca
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, miras kalan taşınmazda mirasçıların birbirine bağımlılığını sona erdirmenin en hızlı yoludur. Tek bir mirasçının tapuya başvurusu süreci başlatır; ancak geçişten sonra her payın ayrı ayrı satılabileceği ve önalım hakkının doğacağı da hesaba katılmalıdır. Genel kurallar için tapu iptal ve tescil davası rehberine bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 640, 644, 688, 701, 702, 703, 732
3402 sayılı Kadastro Kanunu, Ek m. 3
5831 sayılı Kanun, m. 8
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2009/6 sayılı Genelge
