Bir yapı inşaat aşamasında kat irtifakıyla, tamamlandıktan sonra ise kat mülkiyetiyle tapuda gösterilir. Kural olarak kat irtifakı geçici bir aşamadır ve yapının tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi almasıyla kat mülkiyetine dönüşmesi beklenir. Ancak bu dönüşüm kendiliğinden gerçekleşmez ve birçok yapı, iskan alındığı halde yıllarca kat irtifakı tapusuyla kalır.

Kat mülkiyetine geçiş, kat irtifakının tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilmesi işlemidir. Konunun kritik yanı iskan belgesidir: yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça geçiş mümkün değildir ve iskan alınamaması çoğu zaman projeye aykırılık gibi daha derin bir sorunun işaretidir.

Bu yazıda kat mülkiyetine geçişin ne olduğu, gerekli belgeler, adım adım süreç, masraflar, bireysel geçiş ve iskan alınamadığında yapılabilecekler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kat Mülkiyetine Geçiş Nedir?

Kat mülkiyetine geçiş, kat irtifakı kurulmuş bir arsa üzerindeki yapının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesi alınmasıyla, kat irtifakının bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine çevrilmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesi, yapı tamamlandığında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrileceğini öngörür.

Geçişle birlikte malikler, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı yerine bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı kazanır. Tapu kayıtlarındaki cins hanesi de bu doğrultuda güncellenir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir sorusunun kısa cevabı, iskan belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurulmasıdır. Kat irtifakının genel niteliği kat irtifakı nedir yazısında açıklanmıştır.

2. Geçiş İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Bu işlem için temel belge, belediye veya ilgili idarenin verdiği yapı kullanma izin belgesidir. Uygulamada iskan belgesi olarak bilinen bu belge, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösterir.

Başvuruda uygulamada istenen başlıca belgeler şunlardır:

  • yapı kullanma izin belgesi,

  • onaylı mimari proje veya projenin tapu arşivindeki örneği,

  • yönetim planı, kat irtifakı kurulurken verilmemişse,

  • bağımsız bölümleri ve arsa paylarını gösteren liste,

  • başvuru sahibinin kimlik belgesi ve varsa vekaletname.

Projede kat irtifakı aşamasından sonra değişiklik yapılmışsa, tadilat projesinin de sunulması gerekir. Belgelerin eksiksiz olması, başvurunun tek seferde sonuçlanmasını sağlar; iskan sürecinin ayrıntıları iskan nedir ve nasıl alınır yazısında açıklanmıştır.

3. Geçiş Süreci Nasıl İşler?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, iskan alınmasından sonra tapu müdürlüğündeki başvuruyla tamamlanır. Süreç kural olarak şu sırayla ilerler:

  1. yapının tamamlandığı ve ruhsata uygun olduğu belgelenerek belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır,

  2. maliklerden biri veya yönetici aracılığıyla tapu müdürlüğüne kat mülkiyetine çevirme başvurusu yapılır,

  3. tapu müdürlüğü belgeleri ve projeyi inceler, gerekli harç ve döner sermaye tutarlarını hesaplar,

  4. masraflar ödenir ve işlem yapılır,

  5. bütün bağımsız bölümlerin tapu kayıtları kat mülkiyeti olarak güncellenir.

Tapu müdürlüğündeki işlem, belgeler tamsa kısa sürede tamamlanır. Sürenin asıl belirleyicisi, iskan belgesinin alınmasıdır.

3.1. Bireysel Olarak Kat Mülkiyetine Geçiş

Bireysel olarak kat mülkiyetine geçiş, maliklerden yalnızca birinin başvurusuyla mümkündür. Kanun, geçiş için bütün maliklerin birlikte başvurmasını şart koşmamış; maliklerden birinin talebini yeterli saymıştır.

Ancak geçiş bir bağımsız bölüm için değil ana yapının tamamı için yapılır. Başvuran malik, işlem sonunda bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine çevrilmesini sağlamış olur.

Dolayısıyla diğer maliklerin ilgisiz kaldığı yapılarda, tek bir malikin başvurusu bütün yapının hukuki durumunu düzeltmek için yeterli olabilmektedir.

4. Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Ne Kadar?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti, tapu müdürlüğünde tahsil edilen harç ve döner sermaye kalemlerinden oluşur. Tutarlar yıllık tarifelere ve bağımsız bölüm sayısına göre değiştiğinden, işlem tarihinde tapu müdürlüğünden hesaplanması gerekir.

İskan alınması sürecinde ise belediyeye ödenen harçlar, yapı denetim ücretleri ve gerekiyorsa tadilat projesi masrafları ayrıca gündeme gelir. Bu kalemler çoğu durumda tapu müdürlüğündeki masraftan daha yüksektir.

4.1. Geçiş Ücretini Kim Öder?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücretini kim öder sorusunun cevabı, kural olarak başvuruyu yapan malik veya maliklerdir. Malikler aralarında anlaşarak masrafı arsa payı oranında veya eşit olarak paylaştırabilir.

Kat karşılığı inşaat projelerinde ise iskan alınması ve geçiş yükümlülüğü çoğu sözleşmede müteahhide yüklenmiştir. Bu nedenle masrafın kime ait olduğu, kat karşılığı sözleşmesinin hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir; konu müteahhit tapuyu vermiyor ve gecikme yazısında ele alınmıştır.

5. İskan Alınamazsa Kat Mülkiyetine Geçilebilir mi?

Hayır, yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez. İskan alınamamasının en yaygın nedeni, yapının ruhsat ve projesine aykırı olarak inşa edilmesidir.

Bu durumda öncelikle aykırılığın giderilip giderilemeyeceği araştırılır. Aykırılık tadilat projesiyle giderilebiliyorsa proje onaylatılır ve iskan alınır; giderilemiyorsa aykırılık imar mevzuatındaki yaptırımlarla karşılaşabilir.

Uygulamada bazı malikler daha önce yapı kayıt belgesi alarak iskan sorununu çözmeye çalışmıştır. Yapı kayıt belgesinin geçişe etkisi yapı kayıt belgesi ve imar barışı yazısında ele alınmıştır.

5.1. Geçişin Sağladığı Faydalar

Geçişin malik açısından pratik faydaları şöyle sıralanabilir. Buna göre geçişle birlikte;

  • bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı kazanılır,

  • konut kredisi ve ipotek işlemleri kolaylaşır,

  • satışta alıcı açısından belirsizlik ortadan kalkar ve piyasa değeri olumlu etkilenir,

  • yapının imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığı resmi kayıtla belgelenmiş olur,

gibi sonuçlar ortaya çıkar. Bu nedenle iskan alınmış bir yapıda geçiş başvurusunun ertelenmemesi önem taşımaktadır.

5.2. İskan Alınamamasının Sebepleri ve Çözümleri

İskan alınamamasının en sık sebepleri ve bunlara karşı izlenebilecek yollar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

İskan engeli

Açıklama

İzlenebilecek yol

Projeye aykırı yapı

Ek kat, çıkma veya bölüm birleştirme gibi aykırılıklar

Tadilat projesi veya aykırılığın giderilmesi

Eksik abonelik ve belgeler

Elektrik, su, doğalgaz ve yapı denetim evrakı

Eksik belgelerin tamamlanması

Ortak yerlerin tamamlanmaması

Otopark, sığınak veya peyzajın yapılmaması

Eksik işlerin tamamlanması

Müteahhidin işi bırakması

Yapının yarım kalması

Kat karşılığı sözleşmeye göre talepler

Tabloda yer alan engellerin bir kısmı maliklerin birlikte hareket etmesini gerektirir. Bu nedenle kat malikleri kurulunda iskan için ortak bir karar alınması ve masrafların paylaşımının belirlenmesi önem taşımaktadır.

5.3. Satış ve Kredi Öncesinde Geçiş

Bağımsız bölüm satılacaksa veya kredi kullanılacaksa, kat mülkiyetine çevrilmiş olması işlemleri kolaylaştırır. Alıcı ve bankalar açısından iskanın alınmış olması, yapının imar mevzuatına uygun olduğunun resmi göstergesidir.

Satış öncesindeki diğer kontroller ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında açıklanmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?

Kanun kat irtifakından geçişi malikler için doğrudan bir ceza yaptırımına bağlamamıştır. Ancak geçiş yapılmadığında yapının iskan almış olup olmadığı tapu kaydından anlaşılmaz ve bu durum satış ile kredi işlemlerinde sorun yaratabilir. Bu nedenle iskanı alınmış bir yapıda geçişin yapılması, malikin hukuki ve ekonomik menfaatine uygundur.

İskan sonrası tapudaki işlem ne kadar sürer?

İskan belgesi alınmışsa tapu müdürlüğündeki geçiş işlemi, belgelerin eksiksiz olması halinde kısa sürede tamamlanır. Asıl süre, iskan belgesinin alınması aşamasında geçer; bu aşamada yapı denetim, belediye incelemesi ve abonelik belgeleri gibi işlemler tamamlanır. Projeye aykırılık varsa tadilat projesi gerekeceğinden süre önemli ölçüde uzayabilmektedir.

Arsa tapusundan kat mülkiyetine geçilebilir mi?

Arsa tapusundan kat mülkiyetine doğrudan geçilebilir; ancak bunun için yapının tamamlanmış olması, iskan alınmış olması ve paydaşların bağımsız bölümlerin dağılımı konusunda anlaşmış olması gerekir. Paydaşlar anlaşamıyorsa, ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi mahkemeden istenebilir. Hisseli tapu durumu hisseli tapu nedir yazısında açıklanmıştır.

Bir malik iskan masrafına katılmazsa ne olur?

İskan ve geçiş masrafına katılmayan malikin payı, kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı hükümlerine göre ortak gider olarak talep edilebilir. Masrafı ödeyen malikler, diğer maliklerden payına düşen tutarı isteyebilir. Uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür ve dava öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Geçişte yönetim planı değişir mi?

Geçişte kat irtifakı aşamasında verilen yönetim planı kural olarak aynen geçerliliğini korur. Yönetim planının değiştirilmesi ayrı bir işlemdir ve kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılabilir. Geçiş sırasında yönetim planı hiç verilmemişse, tapu müdürlüğü işlem için yönetim planının sunulmasını istemektedir; bu plan bütün malikleri bağlar.

7. Sonuç

Geçiş, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10, 12 ve 14. maddeleri uyarınca yapı kullanma izin belgesi alınan yapılarda kat irtifakının tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilmesidir. Maliklerden birinin başvurusu işlem için yeterlidir; masraflar tapu harcı ve döner sermaye ile iskan sürecindeki belediye giderlerinden oluşur.

İskanın alınamaması veya geçişin yıllarca ertelenmesi, bağımsız bölümün satış ve kredi işlemlerinde değer kaybına yol açabilir. Bu nedenle yapı tamamlandığında iskan ve geçiş süreci birlikte planlanmalı, süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.