10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Uzama Süresi Dolunca Ne Olur?

10 yıllık kiracının tahliyesi, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebildiği tek hâldir. Bunun için kira sözleşmesindeki sürenin üzerine on yıllık uzama süresi geçmiş olmalı ve kiraya veren, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır (TBK m. 347/1).

10 yıllık kiracının tahliyesi nedir?

10 yıllık kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirmesidir. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347/1'dir.

Kanunun genel kuralı kiracıyı korur: kira süresi bitse de sözleşme kendiliğinden uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. On yıllık uzama süresi bu korumanın sınırıdır. Öğretide belirtildiği gibi bu süre uzamayı kendiliğinden durdurmaz; yalnızca kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Kiraya veren bildirimde bulunmazsa sözleşme yine birer yıl uzamaya devam eder.

1 yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur?

Bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğunda taraflar yeni bir sözleşme imzalamasa bile kira ilişkisi sona ermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Bu uzama her yıl kendiliğinden tekrarlanır.

Bu nedenle "kira sözleşmesi kaç yıl geçerli" sorusunun cevabı sözleşmede yazan süre değildir. Bir yıllık yazılı sözleşme, kiracı çıkmak istemedikçe ve kanundaki bir tahliye sebebi doğmadıkça yıllarca yürürlükte kalır. Yenilenen dönemlerde değişen tek unsur kira bedelidir; diğer koşullar aynen devam eder.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı da buradan çıkar: hayır, yalnızca süre bittiği için çıkaramaz. Kiraya verenin elinde geçerli bir tahliye taahhüdü, ödenmemiş kira borcu, ihtiyaç gibi kanundaki sebeplerden biri bulunmalıdır. Bu sebeplerin tamamı kiracı nasıl çıkarılır rehberinde tablo hâlinde yer alıyor.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

On yıllık süre, kira sözleşmesinin başladığı tarihten değil, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bittiği tarihten başlar. Kanun metni "on yıllık uzama süresi sonunda" ve "bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce" ifadelerini kullanır. Buna göre hesap üç adımdan oluşur:

1. Sözleşme süresinin bittiği tarihi bulun. Bir yıllık sözleşmede başlangıçtan bir yıl sonrası, üç yıllık sözleşmede üç yıl sonrasıdır.

2. Bu tarihe on yıl ekleyin. Bulduğunuz tarih, on yıllık uzama süresinin dolduğu tarihtir.

3. İzleyen uzama yılının bitiminden üç ay geri gidin. Bildirimin en geç bu tarihte kiracıya ulaşmış olması gerekir.

Aşağıdaki tablo, kanun metnine göre yapılan hesabı iki örnekle gösterir. Birinci örnekte bir yıllık, ikinci örnekte iki yıllık sözleşme esas alınmıştır.

Tablodan çıkan sonuç şudur: bir yıllık sözleşmeyle oturan kiracı için sebepsiz fesih, kiracılığın onuncu yılında değil, daha ileri bir tarihte gündeme gelir. Sözleşme süresi uzadıkça bu tarih de ileri kayar. "10 yıllık kiracı" ifadesi bu nedenle yanıltıcıdır; ölçü, sözleşme süresinin üzerine eklenen on uzama yılıdır.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

On yıllık uzama süresi dolmuşsa kiraya veren süresinde fesih bildiriminde bulunur; kiracı sözleşmenin sona erdiği tarihte çıkmazsa tahliye davası açılır. Adımlar şöyledir:

1. Süreyi hesaplayın. On yıllık uzama süresinin dolduğundan ve içinde bulunulan uzama yılının bitimine üç aydan fazla kaldığından emin olun.

2. Fesih bildirimini gönderin. Bildirimde sözleşmenin hangi tarihte sona ereceğini açıkça yazın. Sebep göstermeniz gerekmez.

3. Bildirimin ulaştığı tarihi belgeleyin. Üç aylık süre, bildirimin gönderildiği değil, kiracıya ulaştığı tarihe göre hesaplanır.

4. Sona erme tarihini bekleyin. Kiracı bu tarihe kadar kira bedelini ödemeye ve taşınmazı kullanmaya devam eder.

5. Kiracı çıkmazsa dava açın. Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Üç aylık süre kaçırılırsa bildirim o uzama yılı için sonuç doğurmaz ve sözleşme bir yıl daha uzar. Kiraya veren aynı bildirimi bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeniden yapabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir.

10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği

Fesih bildiriminde üç bilgi bulunmalıdır: kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi, on yıllık uzama süresinin dolduğu ve sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği. Aşağıdaki 10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği genel bir çerçevedir.

İHTARNAME (FESİH BİLDİRİMİ)

İhtar eden (kiraya veren) : [Adı Soyadı, adresi]
Muhatap (kiracı)          : [Adı Soyadı, kiralananın adresi]
Konu : On yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle kira sözleşmesinin
       feshi bildirimi

[Adres] adresindeki taşınmazda [gün/ay/yıl] başlangıç tarihli ve
[..] yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktasınız.
Sözleşme süresi [gün/ay/yıl] tarihinde dolmuş, sözleşme bu tarihten
itibaren birer yıllık dönemlerle uzamıştır. On yıllık uzama süresi
[gün/ay/yıl] tarihinde dolmuştur.

Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 uyarınca kira sözleşmesini, içinde
bulunulan uzama yılının sonu olan [gün/ay/yıl] tarihi itibarıyla
feshettiğimi; taşınmazı bu tarihte boşaltarak anahtarlarıyla birlikteteslim etmenizi ihtar ederim.

[Tarih]                                   [Ad Soyad – İmza]

On yıl dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan bir sebep varsa çıkarılabilir. On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin başvurabileceği yollar ve temel süreleri şöyledir:

Konut ihtiyacı, tahliye davalarında en çok rastlanan sebeplerden biridir; şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında anlatılıyor. Kiraya verenin amacı tahliye değil de kira bedelinin güncellenmesiyse başka bir imkân vardır: beş yıldan sonraki yenilenen kira yılında kira bedeli emsal kira bedelleri esas alınarak mahkemece belirlenebilir (TBK m. 344/3). Bu yol kira tespit davası yazısında ele alınıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

10 yıllık kiracının hakları nelerdir?

On yıllık uzama süresi dolmuş olsa da kiracı, usulüne uygun bir fesih bildirimi almadıkça taşınmazda oturmaya devam eder. Bildirimin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kendisine ulaşmış olmasını bekleyebilir; süreye uyulmamışsa sözleşme bir yıl daha uzar. Sözleşmenin sona ereceği tarihe kadar bütün koşullar aynen geçerlidir. Kiracı, bildirim üzerine kendiliğinden çıkmazsa ancak mahkeme kararıyla tahliye edilebilir.

10 yıllık kiracı tazminat alabilir mi?

TBK m. 347/1, on yıllık uzama süresi sonunda yapılan fesih için kiracıya ödenecek bir tazminat öngörmez. Kanundaki tazminat hükmü, ihtiyaç ya da yeniden inşa gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın üç yıl içinde haklı sebep olmadan başkasına kiralanması hâline ilişkindir. Kanun bu fesih için iki şart arar: on yıllık uzama süresinin dolması ve üç aylık bildirim süresine uyulması.

10 yıllık kiracının tahliyesi ne kadar sürer?

Kanunun belirlediği asgari süre üç aydır: fesih bildirimi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Kiracı sona erme tarihinde çıkarsa süreç burada biter. Çıkmazsa arabuluculuk ve tahliye davası aşamaları eklenir; yargılamanın ne kadar süreceği kanunda yazmaz ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Aşamalar tahliye davası ne kadar sürer yazısında sıralanıyor.

Kira sözleşmesi her yıl yenilenir mi, yeniden imzalamak gerekir mi?

Sözleşme kendiliğinden yenilenir; yeniden imzalamak gerekmez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Taraflar isterse yeni bir sözleşme yapabilir. Bu durumda on yıllık uzama süresinin eski sözleşmeye göre mi, yeni sözleşmeye göre mi hesaplanacağı sorusu doğar.

Kiracı on yıl dolmadan kendisi çıkmak isterse ne yapmalı?

Kiracı için on yıl beklemek gerekmez. Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/1). Bu imkân her uzama yılının sonunda yeniden doğar. Bildirim süresine uyulmazsa sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve kiracı bu döneme ilişkin yükümlülükleriyle bağlı kalır.

On yıllık süre işyeri kiralarında da geçerli mi?

Evet, TBK m. 347 konut kiraları ile birlikte çatılı işyeri kiralarını da kapsar. Dükkân, büro, atölye gibi çatılı işyerlerinde de sözleşme kendiliğinden uzar ve kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra aynı bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Arsa gibi çatısız taşınmazların kirası genel hükümlere tabidir; bu kiralarda sözleşme, kararlaştırılan sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m. 327).

Kısaca

10 yıllık kiracının tahliyesinde iki tarih belirleyicidir: on yıllık uzama süresinin dolduğu gün ve fesih bildiriminin kiracıya ulaşması gereken son gün. İkisi doğru hesaplanmadan gönderilen bildirim sözleşmeyi sona erdirmez. Kira ve tahliye konularındaki diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, m. 327, m. 344/3, m. 347, m. 348, m. 350, m. 352/1

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• İpek Sağlam, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar", SHD, 2023, C. 11, S. 1

• Faruk Acar, "Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m. 344/3'ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi", YÜHFD, 2021, C. XVIII, S. 2

• Özlem Sarı Fidan, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi", YBHD, 2023/1

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2