Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? Süre, Uzama ve On Yıl Kuralı

Kira sözleşmesinin süresi, tarafların sözleşmede belirlediği tarihlerle başlar. Kural olarak belirli süreli bir sözleşme, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun bu genel kuralı kiracı lehine değiştirmiş ve sürenin bitmesine rağmen ilişkinin devamını öngörmüştür.

Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli sorusunun cevabı bu nedenle sözleşmede yazan süreden ibaret değildir. Konunun kritik yanı, kiracının bildirim yapmadığı her yıl sözleşmenin aynı koşullarla uzaması ve kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkının ancak on yıllık uzama süresinden sonra doğmasıdır.

Bu yazıda kira sözleşmesinin süresi, uzamanın nasıl işlediği, on yıllık sürenin hesaplanması ve belirli ile belirsiz süreli sözleşme farkı ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç Yıl Olur?

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için bir üst süre sınırı öngörmemiştir. Taraflar sözleşmeyi bir, üç, beş veya daha uzun süreli yapabilir; kira sözleşmesi en fazla kaç yıl olur sorusuna kanunda doğrudan bir rakamla cevap verilmez.

Uygulamada konut kiralarının çoğu bir yıllık yapılır. Bunun temel nedeni, kira bedelinin her yıl yenilenen kira döneminde güncellenmesinin pratik olmasıdır; ancak süre ne olursa olsun kiracıyı koruyan uzama kuralı aynı şekilde işler.

Sözleşmenin yazılı yapılması da zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmesi geçerlidir; ancak süre ve bedelin ispatı zorlaştığından yazılı sözleşme tercih edilmelidir. Sözleşmenin içeriği kira sözleşmesi örneği nasıl yapılır yazısında ele alınmıştır.

2. Kira Sözleşmesi Süre Bitince Ne Olur?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Bu uzama her yıl tekrar eder ve kiracının rızası olmadıkça kiraya veren tarafından engellenemez.

Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesi kaç yıl geçerli sorusunun cevabı da aynıdır: bir yıllık sözleşme, kiracı çıkmak istemedikçe her yıl yeniden uzar. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Uzayan sözleşmenin koşulları da kural olarak değişmez. Yalnızca kira bedeli, yenilenen kira döneminde kanuni sınırlar içinde güncellenebilir; bu konu kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında açıklanmıştır.

3. On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uygulamada bu sürenin ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren başladığı kabul edilir; dolayısıyla bir yıllık sözleşmede kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı fiilen on birinci yılın sonunda doğar.

Aşağıdaki tablo, kurgusal bir sözleşme üzerinden sürelerin nasıl hesaplandığını göstermektedir.

Tablodan görüldüğü üzere kiraya veren, on yıllık uzama dolduktan sonraki ilk uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirim yapmalıdır. Örneğin bir yıllık sözleşmede kiracının ilk on bir yılda sebepsiz tahliyeye karşı korunduğu sonucu çıkar; hesap 1 + 10 = 11 yıl ve ardından bir uzama yılı şeklinde yapılır.

Bildirim süresi kaçırılırsa fesih bir sonraki uzama yılına kalır. Uygulama örnekleri için 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısına bakılabilir.

4. Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Arasındaki Fark Nedir?

Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihi belirlenmiş sözleşmedir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise bir bitiş tarihi içermeyen veya süresi açıkça kararlaştırılmamış sözleşmedir.

4.1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.

Genel hükümlere göre taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır.

4.2. Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşme Farkı

İki sözleşme türünün süre bakımından farkları şöyle özetlenebilir. Buna göre;

• belirli süreli sözleşmede on yıllık süre ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işlemeye başlar, belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır,

• belirli süreli sözleşmede kiracı süre sonundan on beş gün önce bildirimle çıkabilir, belirsiz süreli sözleşmede yasal fesih dönemlerine uyması gerekir,

• belirli süreli sözleşmede kiraya verenin bildirimi uzama yılının bitiminden üç ay önce, belirsiz süreli sözleşmede ise yasal fesih dönemine göre yapılır,

gibi farklar bulunduğundan sözleşmenin hangi türde olduğu, süre hesabının ilk adımını oluşturur.

5. Kira Sözleşmesinin Süresi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet, kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca kira gibi kişisel haklar tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Şerh, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında kiracıya ek bir güvence sağlar. Bununla birlikte kanun, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını şerhten bağımsız olarak kabul ettiğinden, konut kiracıları açısından şerhin önemi daha sınırlıdır.

Dolayısıyla şerhin asıl yararı, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı gibi konularda kiracının konumunu güçlendirmesidir; bu yönüyle uzun vadeli yatırım içeren işyeri kiralarında değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

5.1. Kira Süresi ile Kira Artışı Arasındaki İlişki

Sözleşmenin uzaması, kira bedelinin donduğu anlamına gelmez. Her uzama yılı yeni bir kira dönemi sayılır ve bu dönemde kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere artırılabilir.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise bedel, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet esas alınarak yeniden belirlenebilir. Bu konu 5 yılını dolduran kiracının kira artışı yazısında açıklanmıştır.

Dolayısıyla uzun süreli kira ilişkilerinde süre ile bedelin birlikte planlanması, tarafların beklentilerini dengelemek bakımından önem taşımaktadır.

5.2. Sık Yapılan Hesap Hataları

Uygulamada on yıllık sürenin hesabında en sık görülen hatalar şunlardır:

• on yılın sözleşmenin başlangıç tarihinden değil ilk sözleşme süresinin bitiminden hesaplanması gerektiğinin gözden kaçırılması,

• üç aylık bildirim süresinin, sözleşmenin sona ereceği uzama yılının bitiminden geriye doğru hesaplanmaması,

• sözleşmenin yenilenmesi halinde on yıllık sürenin baştan başladığının sanılması,

• belirsiz süreli bir sözleşmeye belirli süreli sözleşme kurallarının uygulanması.

Bu hatalar, kiraya verenin fesih bildirimini bir yıl ertelemekte veya tahliye davasını süresiz bırakabilmektedir. Bir sonraki adımda izlenecek dava yolu tahliye davası türleri ve görevli mahkeme yazısında anlatılmıştır.

5.3. Kiracının Erken Çıkışı

Sözleşmenin her yıl uzaması kiracıyı da bağlar; kiracı uzayan bir yılın ortasında çıkarsa kural olarak o yılın sonuna kadar kira borcundan sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının uygun bir yeni kiracı göstermesiyle sınırlanabilir. Kiracının fesih yolları kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri yazısında ele alınmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bittiğinde yeniden imzalamak gerekir mi?

Hayır, kira sözleşmesinin süresi bittiğinde yeniden imzalanması gerekmez. Kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu uzama her yıl devam eder. Taraflar isterse yeni bir sözleşme yapabilir; ancak yeni sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması, kira bedeli dışında kural olarak geçerli değildir.

Kira sözleşmesi en az kaç yıl olmalı?

Kanunda kira sözleşmesi için asgari bir süre öngörülmemiştir; sözleşme bir aylık veya bir yıllık da yapılabilir. Süre ne kadar kısa olursa olsun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl için uzar. Bu nedenle kısa süreli sözleşme yapılması, kiraya verene tahliye bakımından ek bir avantaj sağlamaz.

On yıl dolunca ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır, on yıl dolduğunda kiracı hemen çıkarılamaz. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalıdır ve sözleşme ancak o uzama yılının sonunda sona erer. Kiracı yine de çıkmazsa kiraya veren, sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Kiracı değişince on yıllık süre baştan başlar mı?

Evet, yeni bir kiracıyla kurulan sözleşmede on yıllık süre yeni sözleşmeye göre yeniden hesaplanır. Buna karşılık kiralananın satılması veya kiraya verenin değişmesi süreyi başa döndürmez; yeni malik mevcut sözleşmeyi işlemiş süresiyle birlikte devralır. Kiracının kendi yerine birini devretmesi ise kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.

Sözlü kira sözleşmesi kaç yıl geçerli olur?

Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve süresi kararlaştırılmamışsa belirsiz süreli kabul edilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir. Sözlü sözleşmede başlangıç tarihi tartışmalı olabileceğinden kira ödemelerini gösteren banka dekontları önemli bir ispat aracıdır.

7. Sonuç

Kira sözleşmesinin süresi, Türk Borçlar Kanunu'nun 347 ila 349. maddeleri uyarınca sözleşmede yazan tarihle sınırlı değildir. Kiracı on beş gün önceden bildirimde bulunmadıkça belirli süreli sözleşme her yıl uzar ve kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı ancak on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra doğar.

On yıllık sürenin ve üç aylık bildirim tarihinin yanlış hesaplanması, feshi bir yıl ertelemekte ve tahliye davasını süresiz bırakabilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.