Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren tapudur. Paylı mülkiyette her paydaş kendi hissesini diğerlerinin onayı olmadan satabilir; ancak diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Elbirliği mülkiyetinde ise tek başına satış yapılamaz. Hisse, anlaşmayla ya da ortaklığın giderilmesi davasıyla ayrılır.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın tamamına birden fazla kişinin birlikte malik olduğu durumu gösteren tapu kaydıdır. "Hisseli tapu" hukuki bir terim değildir; tapu kayıtlarında iki farklı birlikte mülkiyet türü bulunur: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.
Paylı mülkiyette her malikin payı 1/2, 1/4 gibi bir oranla bellidir; ama bu pay taşınmazın belirli bir bölümüne karşılık gelmez (TMK m. 688/1). Pay sahibi, taşınmazın her metrekaresinde payı oranında hak sahibidir. Kendi payının taşınmazın hangi köşesi olduğunu tapu göstermez.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde tek başına tasarruf edebilir; elbirliği mülkiyetinde ise pay belirli değildir ve tasarruf için bütün ortakların oybirliği gerekir. Tapuda elbirliği mülkiyeti çoğu zaman "iştirak hâlinde" ibaresiyle gösterilir ve genellikle mirastan doğar.
Konu | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|
Pay | Belirli oran (1/2, 1/3) | Belirli değil, hak bütün mala yaygın |
Kendi payını satma | Diğerlerinin onayı gerekmez | Tek başına yapılamaz |
Malın tamamının satışı | Bütün paydaşların kabulü gerekir | Oybirliği gerekir |
Önalım hakkı | Var | Yasal önalım yok |
Dayanak | TMK m. 688–700 | TMK m. 701–703 |
Mirastan gelen bir taşınmazda tek başına satış yapmak isteyen mirasçının önce elbirliğini paylı mülkiyete çevirmesi gerekir. Bu süreç elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yazısında anlatılıyor.
Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?
Paylı mülkiyette hisse satışı, satıcının kendi payını tapu müdürlüğünde resmi senetle alıcıya devretmesiyle yapılır. Diğer paydaşların onayı ya da imzası gerekmez (TMK m. 688/3).
Satıştan sonra diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Önalım hakkı, paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların o payı alıcıdan almasını sağlayan haktır (TMK m. 732). Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; paydaşlar bu bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açabilir (TMK m. 733).
Payın başka bir paydaşa satılmasında önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle diğer paydaşların ilgisi varsa payı önce onlara önermek, satıştan sonra açılabilecek davayı baştan önler. Önalımın ayrıntıları şufa hakkı yazısında yer alıyor.
Hisseli tapu nasıl ayrılır?
Hisseli tapu, paydaşların anlaşmasıyla ya da ortaklığın giderilmesi davasıyla ayrılır. Her paydaş, sözleşmeyle sınırlanmamışsa, her zaman malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698).
Anlaşmayla ayırma. Paydaşlar taşınmazı bölmek (ifraz) ve her parçayı birine vermek konusunda anlaşır; imar mevzuatı bölünmeye izin veriyorsa işlem belediye ve tapu müdürlüğünde yapılır.
Arabuluculuk. Anlaşma sağlanamazsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Ortaklığın giderilmesi davası. Arabuluculukta sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesi önce aynen bölmeyi, mümkün değilse satışı değerlendirir (TMK m. 699).
Bir apartman dairesinin ya da imar parselinin bölünmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, anlaşma yoksa sonuç genellikle satıştır. Dava süreci ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıntılı olarak anlatılıyor.
Hisseli arsa alınır mı?
Hisseli arsa alınabilir; ancak alıcı arsanın belirli bir bölümünü değil, tamamı üzerinde soyut bir payı satın alır. Satıcının gösterdiği "sizin parsel burası" anlatımı tapuda karşılığı olmayan bir fiili kullanım düzenidir ve diğer paydaşları bağlamaz.
Satıcının gösterdiği yerde ev yapma planı, çoğu zaman bu yanılgıya dayanır. Hisseli arsa ya da tarla alırken karşılaşılan başlıca riskler şunlardır:
Önalım riski. Diğer paydaşlar bir yıl içinde dava açarak payı alabilir; alıcı ödediği bedel yerine mahkemenin belirlediği rayiç bedeli alır.
Yer belirsizliği. Taşınmaz bölünmedikçe alıcının payı belirli bir yere karşılık gelmez.
Yapı izni. Yapı yapmak, korumanın gerektirdiğini aşan bir yapı işi olduğu için kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692/1).
Kat irtifakı engeli. Paylardan biri üzerinde haciz ya da ipotek varsa, kat irtifakı kurulması için o hak sahiplerinin muvafakati gerekir.
Tarım arazisi sınırları. Tarım arazilerinde bölünme, 5403 sayılı Kanun'daki asgari büyüklük kurallarına tabidir.
Hisseli tapu almadan önce neler kontrol edilmeli?
Hisse almadan önce tapu kaydı, paydaş sayısı, paylar üzerindeki şerhler ve taşınmazın imar durumu kontrol edilmelidir. Tapu müdürlüğünden alınacak güncel kayıt, hangi payın kime ait olduğunu ve paylar üzerinde haciz, ipotek ya da dava şerhi bulunup bulunmadığını gösterir.
Paydaş sayısı fazlaysa taşınmazın ileride bölünmesi ya da tek elde toplanması zorlaşır. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve üzerine yapı yapılıp yapılamayacağı hakkında fikir verir. Paylardan birinin geçmişteki devri tartışmalıysa tapu iptal ve tescil davası riski de değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapuda paydaşlar evi kiraya verebilir mi?
Evet, verebilir. Olağan yönetim işleri için kanun, oybirliği değil pay ve paydaş çoğunluğu arar; kısa süreli kiralama bu kapsamda değerlendirilir. Kira geliri paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır. Paydaşlardan biri evi tek başına kullanıyor ve diğerlerinin yararlanmasını engelliyorsa, diğer paydaşlar ondan ecrimisil isteyebilir.
Hisseli tapuda bir paydaş evi tek başına kullanabilir mi?
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir (TMK m. 693). Diğer paydaşları dışlayan kullanım bu sınırı aşar. Uyuşmazlık hâlinde kullanma şeklini hâkim belirler ve kullanımı zaman ya da yer itibarıyla paydaşlar arasında bölebilir. Engellenen paydaş, şartları varsa ecrimisil de isteyebilir.
Hisseli tapudaki pay haczedilebilir mi?
Evet, paylı mülkiyette pay haczedilebilir ve rehnedilebilir (TMK m. 688/3). Bir paydaşın borcu nedeniyle konulan haciz yalnızca onun payını etkiler; diğer paydaşların payları borçtan sorumlu tutulamaz. Haczedilen pay icra yoluyla satılırsa, cebri artırmada önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
Hisseli tapuda paylar eşit mi sayılır?
Tapuda başka türlü belirlenmemişse paylar eşit sayılır (TMK m. 688/2). Uygulamada tapu kayıtlarında paylar oranlarla açıkça yazılır; bu oranlar alım satımda ve ortaklığın giderilmesinde bedelin dağıtımını belirler. Mirastan gelen bir taşınmaz elbirliği hâlinde kayıtlıysa pay oranı tapuda görünmez; oranlar mirasçılık belgesinden anlaşılır ve paylı mülkiyete geçişte tapuya işlenir.
Hisseli tapu satışında alıcı ne zaman güvende olur?
Alıcı, önalım hakkının kullanılabileceği süre dolduğunda güvende olur. Satış diğer paydaşlara noterle bildirilmişse bu süre bildirimin tebliğinden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren bir yıldır. Alıcının satıştan sonra noter bildirimi yaptırması, belirsizlik süresini kısaltmanın tek yoludur. Satıştan önce paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı almak ise riski baştan ortadan kaldırır.
Kısaca
Hisseli tapu, satın alana taşınmazın belirli bir bölümünü değil, tamamı üzerinde oransal bir hak verir. Satın almadan önce önalım süresini, paylardaki şerhleri ve bölünme imkânını kontrol etmek, sonradan açılabilecek davaların önüne geçer.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 688, 692, 693, 698, 699, 701–703, 732, 733
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 22.09.2020 tarihli "Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi" yazısı
