Kirasını geciktiren kiracıya gönderilecek kira ihtarname örneği aşağıdadır. Bu ihtarın iki işlevi vardır: kiracı otuz gün içinde ödemezse sözleşme feshedilebilir; öderse ihtar "haklı ihtar" olarak kalır. Aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olan kiracı için kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödemediği için bir kira yılı içinde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2 bu sebebi kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri arasında sayar.
Bu sebebin özelliği, kiracının borcunu sonradan ödemiş olmasının tahliyeyi engellememesidir. Kanun burada ödenmeyen borcu değil, kirayı düzenli ödememe alışkanlığını yaptırıma bağlar. Kira borcunu hiç ödemeyen kiracı için ise farklı bir yol işler; bu yol kira ödemeyen kiracının tahliyesi yazısında anlatılıyor.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları nelerdir?
Tahliye için iki ayrı yazılı ihtarın bulunması, ihtarların haklı olması, aynı kira yılı içinde çekilmiş olması ve davanın süresinde açılması gerekir. Şartlar şöyledir:
Vadesi gelmiş kira borcu. İhtar, ödeme günü geçtiği hâlde ödenmemiş kira bedeline ya da yan gidere ilişkin olmalıdır.
Yazılı ihtar. Sözlü uyarı ihtar sayılmaz. İhtarda hangi aya ait kiranın ödenmediği gösterilmelidir.
İki ayrı ihtar. Farklı aylara ilişkin iki ayrı ihtar gerekir. Birikmiş birkaç ayın tek ihtarla istenmesi tek ihtar sayılır.
İhtarların haklı olması. İhtar kiracıya ulaştığında borç hâlâ ödenmemiş olmalıdır.
Aynı kira yılı. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtar aynı kira yılı içinde çekilmiş olmalıdır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ihtarların kira süresi içinde çekilmesi aranır.
Süresinde dava. Dava, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
Kira yılı takvim yılı değildir; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen on iki aylık dönemdir. 1 Mayıs'ta başlayan sözleşmede kira yılı 30 Nisan'da biter. Bu örnekte iki haklı ihtar 1 Mayıs–30 Nisan arasında çekilmiş olmalı, dava da mayıs ayı içinde açılmalıdır.
Hangi ihtar "haklı ihtar" sayılır?
İhtarın haklı sayılması, kiracıya ulaştığı anda borcun gerçekten ödenmemiş olmasına bağlıdır. Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan durumları özetler.
Durum | Haklı ihtar sayılır mı? |
|---|---|
Kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce kirayı ödemiş | Hayır |
Kiracı, ihtar kendisine ulaştıktan sonra kirayı ödemiş | Evet; sonradan yapılan ödeme ihtarın haklılığını kaldırmaz |
Tek ihtarla birikmiş üç aylık kira istenmiş | Tek ihtar sayılır |
Aynı ayın kirası için iki ayrı ihtar çekilmiş | İki ayrı ihtar sayılmaz |
Biri bu kira yılında, diğeri önceki kira yılında çekilmiş iki ihtar | Şart gerçekleşmez |
Ödenmeyen kira için başlatılan icra takibindeki ödeme emri | İhtar yerine geçtiği kabul edilir |
Birden fazla kiraya verenden yalnızca birinin çektiği ihtar | Haklı ihtar sayılmaz |
Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar arasındaki fark nedir?
Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracı verilen sürede ödeme yapmadığı için, iki haklı ihtarda ise ödeme yapmış olsa bile kirayı tekrar tekrar geciktirdiği için tahliye edilir. İki sebep aynı ihtarla başlayabilir, ama farklı sonuçlara götürür.
Temerrüt nedeniyle tahliye | İki haklı ihtar nedeniyle tahliye | |
|---|---|---|
Dayanak | TBK m. 315 | TBK m. 352/2 |
Gerekli ihtar sayısı | 1 | 2 |
İhtarda süre verilmesi | Zorunlu: konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün | Tahliye sebebi için süre verilmesi aranmaz |
Kiracı ihtardan sonra öderse | Süre içinde öderse tahliye istenemez | Tahliye istenebilir |
Ne zaman harekete geçilir | Verilen süre dolunca | Kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde |
İcra yolu | Tahliye talepli icra takibi mümkün | Yalnızca dava |
Bu nedenle uygulamada tek bir ihtar iki amaca birden hizmet edecek biçimde yazılır: otuz günlük ödeme süresi ve fesih uyarısı içerir, ayrıca haklı ihtar niteliği taşıdığı belirtilir. Aşağıdaki örnek bu yapıdadır.
Kira ihtarname örneği
Aşağıdaki kiracıya ihtarname örneği, kirayı ödemeyen kiracıya gönderilmek üzere hazırlanmış genel bir metindir. Köşeli parantezli alanlar somut duruma göre doldurulur; ödenmeyen ayın ve tutarın açıkça yazılması gerekir.
İHTARNAME
İhtar eden (kiraya veren) : [Adı Soyadı, adresi]
Muhatap (kiracı) : [Adı Soyadı, kiralananın adresi]
Konu : Ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ihtarı
[Adres] adresindeki taşınmazda, [gün/ay/yıl] başlangıç tarihli kira
sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktasınız. Aylık kira bedeli
[tutar] TL olup her ayın [..] günü ödenmesi kararlaştırılmıştır.
[Ay/yıl] ayına ait [tutar] TL kira bedelini vadesinde ödemediniz.
Belirtilen tutarı, bu ihtarnamenin size tebliğinden itibaren otuz (30)
gün içinde [banka adı – IBAN] hesabına ödemenizi; bu süre içinde ödemeyapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu m. 315uyarınca feshedileceğini ve tahliyeniz için yasal yollara
başvurulacağını ihtar ederim.
Bu ihtar, Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 anlamında haklı ihtar
niteliğindedir.
[Tarih] [Ad Soyad – İmza]
Yan gider (aidat, yakıt gibi) borcu için de aynı metin kullanılabilir; "kira bedeli" yerine borcun türü ve dönemi yazılır. Birden fazla ayın kirası ödenmemişse hepsi aynı ihtarda, ay ay gösterilir.
Kiracıya ihtarname nasıl çekilir?
İhtarname yazılı olarak hazırlanır ve kiracıya ulaştığı tarih ispatlanabilecek bir yolla gönderilir. Kanun noter aracılığını zorunlu tutmaz; ancak tebliğ tarihini resmî olarak belgelediği için uygulamada noter tercih edilir. İzlenecek sıra şöyledir:
Borcu tespit edin. Hangi ayın kirasının, hangi tutarda ödenmediğini banka kayıtlarından kontrol edin; ödeme günü geçmiş olmalı.
Metni hazırlayın. Tarafları, taşınmazı, ödenmeyen ayı ve tutarı, otuz günlük süreyi ve fesih uyarısını yazın.
Gönderin. İhtarı noter aracılığıyla ya da tebliğ tarihini gösterecek başka bir yazılı yolla gönderin.
Tebliğ belgesini saklayın. İhtarın haklı olup olmadığı, kiracıya ulaştığı tarihe göre belirlenir.
Ödemeyi izleyin. Otuz gün içinde ödeme gelmezse temerrüt yoluna, gelirse ikinci gecikmede ikinci ihtara başvurabilirsiniz.
Kira yılı sonunu takip edin. İki haklı ihtar tamamlandıysa dava, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Kiraya veren birden fazlaysa ihtarı birlikte göndermeleri gerekir. Kiraya veren ölmüşse ihtar bütün mirasçılar tarafından çekilmelidir. Aile konutunda, kira sözleşmesine bildirimle taraf olmuş eşe fesih ihtarının ayrıca gönderilmesi zorunludur (TBK m. 349/3).
İki haklı ihtar dava açma süresi ne kadar?
Dava açma süresi bir aydır ve ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden başlar. Kira yılı dolmadan açılan dava da, bir aylık süre geçtikten sonra açılan dava da süresinde sayılmaz.
Süreyi uzatmanın yolu TBK m. 353'tür. Kiraya veren, bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yargıtay, bu hükmün iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında da uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2018, E. 2017/8734, K. 2018/1505).
Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk ve yargılama aşamalarının sırası tahliye davası ne kadar sürer yazısında yer alıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtarnameyi noterden çekmek zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Kanun ihtarın yazılı olmasını arar; noter aracılığıyla gönderilmesini şart koşmaz. Bununla birlikte ihtarın haklı sayılması ve otuz günlük sürenin başlaması kiracıya ulaştığı tarihe bağlı olduğundan, bu tarihin resmî olarak belgelenmesi ispat bakımından kolaylık sağlar. Noter dışında bir yol seçilirse tebliğ tarihini gösteren belgenin saklanması gerekir.
Kiracıya ihtarname noter ücreti ne kadar?
Noter ücreti her yıl yeniden belirlenen tarifeye, ihtarnamenin sayfa sayısına ve muhatap sayısına göre değişir; bu nedenle burada sabit bir tutar verilmemiştir. İhtarnameyi göndermeden önce noterlikten güncel tutarı öğrenebilirsiniz. Noter zorunlu olmadığından bu masraf, tebliğ tarihini resmî olarak belgelemek isteyen kiraya verenin tercihine bağlıdır.
İhtardan sonra kirayı ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet, iki haklı ihtar şartı gerçekleşmişse tahliye edilebilir. İhtar kiracıya ulaştıktan sonra yapılan ödeme, ihtarın haklı olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Kiracı her iki ihtardan sonra borcunu ödemiş olsa bile kiraya veren kira yılı sonunda dava açabilir. Ödeme ihtar tebliğ edilmeden önce yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz ve bu ihtar hesaba katılmaz.
İki ihtar farklı kira yıllarında çekilmişse tahliye istenebilir mi?
Hayır, istenemez. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde çekilmiş olması gerekir. Örneğin beş yıllık bir sözleşmede birinci kira yılında bir, ikinci kira yılında bir ihtar çekilmişse şart gerçekleşmez. Her kira yılı ayrı değerlendirilir; yeni kira yılı başladığında ihtar sayımı da yeniden başlar.
İcra takibi haklı ihtar yerine geçer mi?
Ödenmeyen kira için başlatılan icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emrinin haklı ihtar yerine geçtiği kabul edilmektedir. Bu durumda aynı kira yılında yapılan iki ayrı takip ya da bir takip ile bir ihtarname iki haklı ihtar şartını karşılayabilir. Ödeme emri tebliğ edilmeden önce borç ödenmişse ihtar haklı olmaz.
İki haklı ihtarla tahliye icra dairesinden istenebilir mi?
Hayır, bu sebep yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. İcra dairesi üzerinden ilamsız tahliye, yazılı tahliye taahhüdü ve ödenmeyen kira borcu için öngörülmüştür. İki haklı ihtara dayanan kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde önce arabulucuya başvurmalı, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Kısaca
İki haklı ihtar, kirayı her seferinde gecikmeli ödeyen kiracıya karşı kullanılabilecek tahliye sebebidir; sonuç alınması ihtarların yazılı, ayrı aylara ilişkin ve aynı kira yılında olmasına bağlıdır. Diğer sebepler için kiracı nasıl çıkarılır rehberine, kira hukukuna ilişkin diğer yazılar için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, m. 349/3, m. 352/2, m. 353
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2018, E. 2017/8734, K. 2018/1505
Yıldırım Keser, "Kira Artış Bedelinde Temerrüd Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi", İnÜHFD, 2026
Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2
