İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreler

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konuta ya da işyerine kendisi veya yakınları için gerçekten ihtiyaç duyması hâlinde açtığı dava ile kiracının çıkarılmasıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350).

İhtiyaç nedeniyle tahliye nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 bu sebebi "gereksinim" olarak adlandırır; uygulamada ihtiyaç sebebiyle tahliye de denir.

Bu sebep, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinden biridir. Kiracının sözleşmeye aykırı bir davranışı aranmaz; kira bedelini düzenli ödeyen kiracı da bu sebeple tahliye edilebilir. Buna karşılık kanun, kiraya verenin beyanını yeterli görmez ve ihtiyacın mahkeme önünde ispatlanmasını ister.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye istenebilir?

Tahliye, kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı için istenebilir; bu kişiler dışındaki yakınların ihtiyacı dava sebebi olmaz. TBK m. 350'ye göre ihtiyaç sahibi şu kişilerden biri olabilir:

• kiraya verenin kendisi,

• eşi,

• altsoyu (çocukları ve torunları),

• üstsoyu (annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası),

• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Eski 6570 sayılı Kanun yalnızca kiraya verenin kendisini, eşini ve çocuklarını sayıyordu; torunun ya da anne babanın ihtiyacı için açılan davalar reddediliyordu. TBK "çocuk" yerine "altsoy" ve "üstsoy" terimlerini kullanarak kapsamı genişletmiştir. Altsoy ve üstsoy maddede ayrıca sayıldığı için, bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler uygulamada TMK m. 364 kapsamındaki kardeşlerdir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları nelerdir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabulü için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava açıldığında doğmuş bulunması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir. Şartlar şöyle özetlenebilir:

• İhtiyaç gerçek ve samimi olmalı. Kiracıyı çıkarmak için üretilmiş yapay bir gerekçe tahliye sebebi değildir. İspat yükü kiraya verendedir; ihtiyaç her türlü delille ispatlanabilir.

• İhtiyaç zorunlu olmalı. Kanun "kullanma zorunluluğu" arar. Yalnızca daha fazla kira geliri elde etme isteği ihtiyaç sayılmaz.

• İhtiyaç doğmuş olmalı. Henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi ileri bir tarihe bağlı olan ihtiyaç için dava açılamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2005/8261, K. 2005/9755).

• İhtiyaç sürekli olmalı. Geçici ihtiyaç için tahliyeye karar verilmez. İhtiyacın yalnızca dava açıldığında değil, yargılama sürerken de devam etmesi aranır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/814, K. 2012/4701).

• Dava süresinde açılmalı. Süreler kamu düzenine ilişkindir; hâkim süreyi kendiliğinden dikkate alır.

Ev sahibinin başka evi varsa kiracıyı çıkarabilir mi sorusu da samimiyet ölçütüyle cevaplanır. Kiraya verenin oturabileceği boş bir konutu varsa ya da dava açmadan önce kendi oturduğu evi satmış veya satışa çıkarmışsa ihtiyaç samimi kabul edilmez. Kirada birden fazla taşınmazı olan kiraya verenin, bunlar arasında samimi bir tercih yaparak dava açması gerekir.

Mahkemeler hangi ihtiyaçları gerçek ve samimi sayıyor?

Yargıtay kararlarında ihtiyacın varlığı, ileri sürülen sebebin belgeyle ya da tanıkla desteklenip desteklenmediğine göre değerlendirilir. Aşağıdaki tablo, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında sık görülen durumları ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarındaki yaklaşımı gösterir.

Tablodaki son karar, ihtiyaç davalarının neden reddedildiğini açık biçimde ortaya koyar. Kiraya veren ihtarnamede kendi ihtiyacını, sonraki beyanlarında kayınpederinin, en son da evlenecek oğlunun ihtiyacını ileri sürmüş; oğlunun evlilik hazırlığına ilişkin delil sunmamıştır. Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanmadığı sonucuna varmıştır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi ne kadar?

Dava açma süresi bir aydır; sürenin hangi tarihten başlayacağı sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişir. Süre kaçırılırsa kiraya veren bir sonraki kira döneminin sonunu beklemek zorunda kalır.

Örnek: 1 Mart'ta başlayan bir yıllık konut kirasında sözleşme süresi şubat ayının son günü dolar. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını mart ayı içinde açmalıdır. Sözleşme yıllardır kendiliğinden yenileniyorsa her kira yılının sonu aynı imkânı verir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresiyle ilişkisi uygulamada tartışma doğurmaktadır. Sürecin bütün aşamaları tahliye davası ne kadar sürer yazısında yer alıyor.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarname şart mı?

Hayır, kiraya veren süresinde dava açacaksa önceden ihtarname göndermek zorunda değildir. İhtarname, dava açma süresini uzatmak için kullanılır. Kiraya veren, kira süresinin bitiminde ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyeceğini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bir aylık süre geçmiş olsa bile uzayan bir yıllık dönemin sonuna kadar dava açabilir (TBK m. 353).

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi bakımından ölçü, bildirimin en geç dava açma süresi içinde kiracıya ulaşmış olmasıdır. Dikkat edilmesi gereken bir nokta daha var: kiraya veren, sözleşme sona erdikten sonra dava açmadan ilk ayın kirasını çekince koymadan alır ve yazılı bildirimde de bulunmazsa o dönem için dava açma imkânını kaybeder.

Bildirimde bulunması gereken unsurlar basittir. Aşağıdaki ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği genel bir çerçeve sunar:

İHTARNAME

İhtar eden (kiraya veren) : [Adı Soyadı, adresi]
Muhatap (kiracı)          : [Adı Soyadı, kiralananın adresi]
Konu : Gereksinim sebebiyle tahliye davası açılacağının bildirilmesi

[gün/ay/yıl] başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiracısı olduğunuz
[adres] adresindeki taşınmaza [kendimin / eşimin / çocuğumun ...]
konut gereksinimi sebebiyle ihtiyacım bulunmaktadır.
Kira döneminin sona ereceği [gün/ay/yıl] tarihinde taşınmazı
boşaltmanızı; aksi hâlde Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 353uyarınca tahliye davası açacağımı bildiririm.

[Tarih]                                   [Ad Soyad – İmza]

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kim açabilir?

Davayı kiraya veren açar; kiraya verenin malik olması şart değildir. Malik olmayan kiraya veren de, kiraya veren sıfatı taşımayan malik de ihtiyaç sebebine dayanabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2006/9443, K. 2006/12237).

Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse dava pay ve paydaş çoğunluğuyla açılır; çoğunluk sağlanmadan açılan davaya diğer paydaşların sonradan onay vermesi de yeterlidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/8483, K. 2011/13576). Elbirliği mülkiyetinde, örneğin miras paylaşılmamışsa, bütün maliklerin davaya katılması ya da muvafakat vermesi gerekir. Şirket, dernek gibi tüzel kişilerin bu davayı açıp açamayacağı öğretide tartışmalıdır.

Tahliyeden sonra ev başkasına kiraya verilebilir mi?

Hayır, haklı bir sebep yoksa verilemez. Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliyeyi sağladıktan sonra kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, ihtiyaç gerekçesinin kira artışı sağlamak için kullanılmasını önlemeyi amaçlar. Kiralananı sonradan satın alan kişinin ihtiyacı için ayrı bir düzenleme vardır; bu konu yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yazısında ele alınıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi "kendim oturacağım" diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, ancak yalnızca dava yoluyla ve ihtiyacını ispatlayarak çıkarabilir. Kiraya verenin sözlü ya da yazılı olarak "ben oturacağım" demesi kiracıyı evi boşaltmak zorunda bırakmaz. Kiraya veren, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açmalı ve ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu mahkemede kanıtlamalıdır. Kiraya verenin kendisinin kirada oturması bu ispatı kolaylaştırır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Kanunda bu dava için belirlenmiş bir yargılama süresi yoktur. Kanunun belirlediği, davanın ne zaman açılacağıdır: kira süresinin sonundan başlayarak bir ay. Yargılamanın uzunluğu mahkemenin iş yüküne, tanık ve belge sayısına ve karara karşı kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına göre değişir. Dava öncesindeki arabuluculuk aşaması da toplam süreye eklenir.

Torunun ya da anne babanın ihtiyacı için tahliye istenebilir mi?

Evet, istenebilir; TBK m. 350, kiraya verenin altsoyunun ve üstsoyunun ihtiyacını açıkça tahliye sebebi saymıştır. Torun altsoy, anne ve baba üstsoy kapsamındadır. Eski kanun döneminde torun için açılan davalar reddediliyordu; bu uygulama TBK ile sona ermiştir. Ergin çocuklar için de dava açılabilir; Yargıtay, ergin çocuğun ailesiyle oturmaya zorlanamayacağını kabul eder.

Kiraya veren kendi oturduğu evi kiracıya teklif etmek zorunda mı?

Hayır, böyle bir zorunluluk yoktur. Kiralanana ihtiyacı olduğunu ileri süren kiraya verenin, hâlen oturduğu daireyi kiracıya önermemesi ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez. Samimiyet, kiraya verenin boş bir konutunun bulunup bulunmadığı, oturduğu evi dava öncesinde satıp satmadığı ve birden fazla kiradaki taşınmazı arasında nasıl tercih yaptığı gibi olgulara göre değerlendirilir.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye mümkün mü?

Evet, mümkündür. TBK m. 350 konut gereksinimiyle birlikte işyeri gereksinimini de tahliye sebebi olarak düzenler. Kiraya veren, kiralananı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için işyeri olarak kullanma zorunluluğunu ispatlarsa çatılı işyeri kiracısının tahliyesini isteyebilir. Dava açma süresi ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı konut ihtiyacındakiyle aynıdır.

Dava sürerken ihtiyaç ortadan kalkarsa ne olur?

Dava reddedilir. İhtiyacın yalnızca dava açıldığı sırada var olması yetmez; yargılama devam ederken de sürmesi gerekir. Örneğin evlilik hazırlığı gerekçesiyle açılan davada evlilikten vazgeçilmişse ya da ihtiyaç sahibi başka bir konuta yerleşmişse tahliye sebebi kalmaz. Aynı nedenle, yargılama sırasında ihtiyaç sahibinin değiştirilmesi de iddianın ispatlanmadığı sonucunu doğurur.

Kısaca

İhtiyaç nedeniyle tahliye, süresi kısa ve ispat yükü ağır bir davadır: bir aylık süre içinde açılmalı, ihtiyaç belgeyle ve tanıkla desteklenmelidir. Diğer tahliye sebeplerini kiracı nasıl çıkarılır rehberinde, uzun süreli kiracılar için geçerli kuralı 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısında, kira hukukuna ilişkin diğer yazıları gayrimenkul hukuku sayfasında bulabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350, m. 353, m. 355

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 364

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/4985, K. 2013/2188

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/814, K. 2012/4701

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/8483, K. 2011/13576

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2006/9443, K. 2006/12237

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2005/8261, K. 2005/9755

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2004/763, K. 2004/1100

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2002/1372, K. 2002/1582

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1997/3645, K. 1997/3695

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1995/7908, K. 1995/8072

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1992/359, K. 1992/1137

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1982/13059, K. 1982/13079

• Metin Pehlivan, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye"

• Nurşen Ayan, "Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi", SÜHFD, 2007, C. 15, S. 2