Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Arabuluculuk, Dava ve İcra

Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun kanunda yazılı tek bir cevabı yoktur; yargılama süresi mahkemenin iş yüküne, delillere ve kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına göre değişir. Kanunun belirlediği süreler ise bellidir: çoğu tahliye sebebinde dava bir ay içinde açılır, dava öncesinde arabuluculuk zorunludur ve icra yolunda itiraz süresi yedi gündür.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davası, kiraya verenin kanunda sayılan bir sebebe dayanarak kiracının kiralanandan çıkarılmasını sulh hukuk mahkemesinden istediği davadır. Bu davanın toplam süresi dört aşamanın toplamından oluşur ve yalnızca bir kısmı kanunda sayıyla belirlenmiştir:

1. Dava öncesi hazırlık. Tahliye sebebine göre ihtar, bildirim ya da bekleme süresi (örneğin kira borcunda en az 30 gün, yeni malikin ihtiyacında 6 ay).

2. Arabuluculuk. Dava açmadan önce tamamlanması zorunlu aşama.

3. Yargılama. Sulh hukuk mahkemesindeki dava; süresi kanunda belirlenmemiştir.

4. Kararın icrası. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye kararının icra dairesi aracılığıyla yerine getirilmesi.

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer diye soran birine verilebilecek dürüst cevap şudur: birinci, ikinci ve dördüncü aşamaların alt ve üst sınırları kanundan hesaplanabilir; üçüncü aşama hesaplanamaz. Yargılama için mahkemelerin öngördüğü süre dosya açıldığında taraflara bildirilir.

Tahliye sürecinde kanunun belirlediği süreler nelerdir?

Kanunda sayıyla belirlenen süreler aşağıdaki tabloda toplanmıştır. Her sürenin başlangıç anı farklıdır; sürelerin kaçırılması çoğu zaman hakkın kaybına yol açar.

Tablodaki bir aylık dava süreleri hak düşürücüdür ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Sebeplerin ayrıntısı için kiracı nasıl çıkarılır rehberine bakabilirsiniz.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir. Değişiklik 05.04.2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış, kira uyuşmazlıkları bakımından 01.09.2023'te uygulanmaya başlamıştır.

Dava şartı, yerine getirilmeden dava açılamayan ön koşul demektir. Arabulucuya başvurmadan açılan tahliye davası esasa girilmeden reddedilir. Kira tespit davaları da aynı kurala tabidir; bu davanın şartları kira tespit davası yazısında anlatılıyor.

Bir istisna vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışındadır. Yazılı tahliye taahhüdüne ya da ödenmeyen kira borcuna dayanarak icra dairesine başvuran kiraya veren arabulucuya gitmek zorunda değildir.

Kira arabuluculuk süreci kısa tutulmuştur. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk aşaması bu nedenle toplam süreye en çok dört hafta ekler.

Kira arabuluculuk ücreti ne kadar, kim öder?

Kira arabuluculuk ücreti, her yıl yayımlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir; tutar yıldan yıla değiştiği için burada rakam verilmemiştir. Ücreti kimin ödeyeceği, görüşmenin nasıl sonuçlandığına bağlıdır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava aşamasına hiç geçilmez. Kiracı belli bir tarihte çıkmayı kabul ederse bu tarih anlaşma belgesine yazılır. Anlaşma belgesine mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınırsa belge mahkeme kararı gibi icraya konulabilir.

İcra yoluyla tahliye dava yoluna göre daha kısa mı sürer?

Kiracı itiraz etmezse evet; çünkü icra yolunda arabuluculuk ve yargılama aşamaları yoktur. Kiracı itiraz ederse icra yolu da mahkemeye taşınır ve süre avantajı azalır. İcra yolu yalnızca iki sebepte kullanılabilir.

Tahliye taahhüdüne dayanan takibin adımları tahliye taahhütnamesi nedir, icra süreci nasıl işler yazısında, kira borcuna dayanan takip ise kira ödemeyen kiracının tahliyesi yazısında anlatılıyor. İki yazıda da itiraz hâlinde hangi mahkemeye başvurulacağı ayrıca açıklanıyor.

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararının icrası nasıl yapılır?

Sulh hukuk mahkemesi tahliyeye karar verdikten sonra kiracı kendiliğinden çıkmazsa karar icra dairesine götürülür ve tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Bu aşama ilamlı icradır; yani bir mahkeme kararına dayanan takiptir. Genel sıra şöyledir:

1. Kararın yazılması ve tebliği. Gerekçeli karar taraflara tebliğ edilir.

2. İcra dairesine başvuru. Kiraya veren kararla birlikte icra dairesine başvurur.

3. İcra emri. İcra dairesi kiracıya taşınmazı boşaltması için süre veren icra emrini gönderir.

4. Zorla tahliye. Süre sonunda taşınmaz boşaltılmamışsa icra dairesi tahliyeyi zorla gerçekleştirir.

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi sorusu uygulamada sık sorulur. Kira ilişkisinden doğan tahliye kararlarının icrası için kesinleşmenin beklenmediği, kiracının istinafa başvurmasının icrayı kendiliğinden durdurmadığı ve durdurmak için ayrıca icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı alınması gerektiği kabul edilir.

İstinaf, ilk derece mahkemesi kararının bölge adliye mahkemesince yeniden incelenmesidir. Kiracı ya da kiraya veren kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurabilir. İstinaf incelemesinin ne kadar süreceği kanunda yazmaz.

Tahliye süresini uzatan ve kısaltan etkenler nelerdir?

Sürenin dosyadan dosyaya değişmesinin nedeni, tahliye sebebinin niteliği ve tarafların tutumudur. Öne çıkan etkenler şunlardır:

• Sebebin belgeye dayanıp dayanmadığı. Noter onaylı tahliye taahhüdünde kiracı imzayı inkâr edemez; uyuşmazlık dar bir çerçevede kalır. İhtiyaç davasında ise ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu tanık ve belgeyle ispatlanır.

• İmza inkârı. Adi yazılı taahhütte kiracı imzayı inkâr ederse icra mahkemesi yolu kapanır ve bilirkişi incelemesi gereken bir dava açılır.

• Usul eksiklikleri. Otuz günden kısa süre veren ihtar, süresinden sonra açılan dava ya da arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava sürecin baştan başlamasına yol açar.

• Taraf sayısı. Birden fazla kiraya veren ya da kiracı varsa hepsinin davada yer alması gerekir; eksiklik sonradan tamamlanırken zaman kaybedilir.

• Aile konutu itirazı. Kiracının eşi kiralananın aile konutu olduğunu ileri sürerse ayrı bir tespit davası gündeme gelebilir.

• Yargılama sırasında anlaşma. Kiracı duruşmada belli bir tarihte çıkacağını bildirip bunu tutanağa geçirirse bu beyan yazılı tahliye taahhüdü sayılır ve mahkeme o tarih itibarıyla tahliyeye karar verir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.07.2005, E. 2005/5933, K. 2005/7384).

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası ilk celsede biter mi?

Kanunda tahliye davasının tek duruşmada biteceğine ilişkin bir kural yoktur. Mahkemenin ilk duruşmada karar verip veremeyeceği, delillerin duruşmadan önce toplanıp toplanmadığına ve tahliye sebebine bağlıdır. Tanık dinlenmesi, bilirkişi incelemesi ya da keşif gereken davalarda birden fazla duruşma yapılır. Kiracı davayı kabul eder ya da çıkış tarihi üzerinde anlaşılırsa yargılama kısa sürede sonuçlanabilir.

Tahliye davası hangi mahkemede ve nasıl açılır?

Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-a). Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanak dava dilekçesine eklenir. Dilekçede tahliye sebebi, dayanılan belgeler ve talep açıkça yazılır. Dava, sebebe özgü süre içinde açılmalıdır; taahhüt, ihtiyaç ve iki haklı ihtar sebeplerinde bu süre bir aydır.

Avukatsız tahliye davası açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Hukuk davalarında tarafların kendilerini bir avukatla temsil ettirmesi zorunlu değildir; kiraya veren davayı kendisi açıp takip edebilir. Bu durumda dava açma süresinin hesaplanması, arabuluculuk başvurusu, dilekçenin hazırlanması ve delillerin sunulması gibi işlemlerin sorumluluğu davayı açan kişiye aittir. Sürelerin kaçırılması hâlinde aynı sebebe dayanarak yeniden dava açmak her zaman mümkün olmaz.

Dava sürerken kiracı evi boşaltırsa ne olur?

Dava konusuz kalır ve mahkeme tahliye hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmeder. Yargıtay, yargılama sırasında kiralananın tahliye edildiği bildirilmişse davanın reddine değil, "karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.09.2011, E. 2011/4370, K. 2011/8923). Kiracı, anahtarı teslim ettiği tarihe kadarki kira bedelinden sorumlu kalır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası diğerlerinden uzun mu sürer?

Kanun bu dava için ayrı bir süre öngörmez; ancak ispat konusu daha geniştir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır; bunun için tanık dinler, gerekirse sağlık raporu gibi belgeleri ister. Belgeye dayanan taahhüt davalarına göre delil toplama aşaması bu nedenle daha kapsamlıdır. Şartlar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında anlatılıyor.

Dava açma süresini kaçıran kiraya veren ne yapabilir?

Süre kaçırılmışsa aynı sebebe dayanan dava o dönem için açılamaz; ancak iki imkân vardır. Birincisi, süre dolmadan kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). İkincisi, ihtiyaç gibi her kira yılının sonunda yeniden doğan sebeplerde bir sonraki kira yılının sonu beklenebilir. Tahliye taahhüdünde ise süre kaçtığında o taahhüde dayanılamaz.

Kısaca

Tahliye davasının ne kadar süreceği baştan söylenemez, ama sürecin hangi adımlardan oluştuğu ve hangi sürelerin kaçırılmaması gerektiği bellidir. Kanundaki süreleri gösteren tablo, kendi durumunuzda takvimi kurmak için başlangıç noktasıdır. Kira ve tahliye konularındaki diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, m. 347, m. 350, m. 351, m. 352, m. 353

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 26, m. 36, m. 67, m. 272, m. 274, m. 275

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a, m. 345, m. 350, m. 367

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18, m. 18/A, m. 18/B (7445 sayılı Kanun m. 37; Resmî Gazete 05.04.2023)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.09.2011, E. 2011/4370, K. 2011/8923

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.07.2005, E. 2005/5933, K. 2005/7384

• Selin Sert Sütçü, "Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü", SDÜHFD, 2023, C. 13, S. 2

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2