Ev satıldığında kira sözleşmesi sona ermez; taşınmazı satın alan kişi sözleşmenin tarafı olur ve kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyecekse, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve davayı altı ay sonra açmalıdır (TBK m. 351).
Ev satılırsa kiracı ne olur?
Kiracının oturduğu ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda kalmaz; kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Kira bedeli, süre ve diğer koşullar değişmez.
Yeni malik, eski kiraya verenin haklarına da halef olur. Yargıtay'a göre yeni malik, önceki malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.03.2016, 9993/1961). Bunun dışında kanun, taşınmazı sonradan edinen kişiye kendi ihtiyacı için özel bir tahliye imkânı tanımıştır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye nedir?
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralananı sonradan edinen kişinin taşınmazı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 351'dir.
İhtiyaç sahibi olabilecek kişiler, kiraya verenin ihtiyacındaki ile aynıdır: yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı burada da aranır. Bu şartların mahkemelerce nasıl değerlendirildiği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında örnek kararlarla anlatılıyor.
Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ancak yalnızca ihtiyacı varsa ve kanundaki iki yoldan birini süresinde izlerse çıkarabilir. Evi satın almış olmak tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik şu iki yoldan birini seçer:
Birinci yol: bildirim ve altı ay sonra dava | İkinci yol: sözleşme sonunda dava | |
|---|---|---|
İlk adım | Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim | Bildirim zorunlu değil |
Dava ne zaman açılır | Edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra | Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde |
Sözleşme süresinin beklenmesi | Gerekmez | Gerekir |
Kimin için elverişli | Sözleşmenin bitmesine altı aydan uzun süre varsa | Bir aylık bildirim süresi kaçırılmışsa ya da sözleşme altı aydan önce bitiyorsa |
Dayanak | TBK m. 351/1 | TBK m. 351/2 |
Örnek: Tapu devri 10 Mart'ta yapılmış olsun. Yeni malik birinci yolu seçerse yazılı bildirimin en geç 10 Nisan'a kadar kiracıya ulaşması, davanın ise 10 Eylül'den sonra açılması gerekir. Altı ay dolduktan sonra davanın en geç ne zaman açılabileceği kanunda açıkça yazmaz.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye için hangi adımları izler?
Yeni malik önce süresinde yazılı bildirimde bulunur, altı ayın dolmasını bekler, ardından arabuluculuk aşamasını tamamlayarak sulh hukuk mahkemesinde dava açar. Adımlar sırasıyla şöyledir:
Edinme tarihini tespit edin. Satışta bu tarih tapu devrinin yapıldığı tarihtir; bir aylık ve altı aylık süreler bu tarihten başlar.
Bir ay içinde yazılı bildirimde bulunun. Bildirimde taşınmazı edindiğinizi ve kimin, hangi ihtiyacı için kullanacağınızı belirtin. Bildirimin bir aylık süre dolmadan kiracıya ulaşması gerekir.
Altı ayın dolmasını bekleyin. Bu süre kiracıya yeni bir yer bulması için zaman tanır; dava ancak altı ay dolduktan sonra açılabilir.
Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Tahliye davasını açın ve ihtiyacı ispatlayın. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.
Bildirimin yazılı olması kanunun aradığı bir şarttır; sözlü bildirim yeterli olmaz. Bildirim noter aracılığıyla gönderilebilir. Noter zorunlu değildir, ancak bildirimin kiracıya hangi tarihte ulaştığını ispatlamayı kolaylaştırır.
Yeni malik ihtarname örneği
Yeni malikin göndereceği bildirimde üç bilgi bulunmalıdır: taşınmazın edinildiği tarih, ihtiyacın kime ait olduğu ve dava açılacağı. Aşağıdaki yeni malik ihtarname örneği genel bir çerçevedir; köşeli parantezli alanlar somut duruma göre doldurulur.
İHTARNAME
İhtar eden (yeni malik) : [Adı Soyadı, adresi]
Muhatap (kiracı) : [Adı Soyadı, kiralananın adresi]
Konu : Kiralananın edinildiğinin ve gereksinim sebebiyle tahliye
davası açılacağının bildirilmesi
Kiracısı olduğunuz [adres] adresindeki taşınmazı [gün/ay/yıl]
tarihinde satın alarak tapuda adıma tescil ettirdim. Kira sözleşmeniz
tarafımla devam etmektedir.
Taşınmaza [kendimin / eşimin / çocuğumun ...] konut gereksinimi
sebebiyle ihtiyacım bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 351uyarınca, edinme tarihinden itibaren altı ayın dolmasının ardından
tahliye davası açacağımı bildiririm.
Kira bedellerini bundan böyle [banka / IBAN] hesabına ödemenizi
rica ederim.
[Tarih] [Ad Soyad – İmza]
Yeni malik hangi durumlarda bu yola başvuramaz?
Yeni malik; ihtiyacı yoksa, bildirim süresini kaçırmışsa ve sözleşme sonunu da beklemiyorsa ya da taşınmazı gerçekte yeni edinmemişse TBK m. 351'e dayanamaz. Uygulamada tartışma çıkaran durumlar şunlardır:
Yatırım amacıyla satın alma. Evi kiraya vermek ya da daha yüksek bedelle yeniden kiralamak için alan kişinin ihtiyacı yoktur; tahliye talebi kabul edilmez.
Önceden paydaş olma. 6570 sayılı Kanun döneminde verilen bir kararda, taşınmazda zaten payı bulunan ve sonradan diğer payları satın alan kişinin yeni malik sayılmayacağı kabul edilmiştir. Aynı yaklaşımın TBK döneminde sürüp sürmediği ayrıca kontrol edilmelidir.
Tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi. Eski kanun dönemine ilişkin öğretide, kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse yeni malikin bu yola başvuramayacağı belirtilmiştir.
Sürelerin kaçırılması. Bir aylık bildirim süresi geçmişse birinci yol kapanır. Geriye sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneği kalır.
Tahliyeden sonra ev yeniden kiraya verilebilir mi?
Hayır, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. İhtiyaç gerekçesiyle tahliyeyi sağlayan kişi, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355).
Yasağa uymayan kişi, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu nedenle ihtiyaç gerekçesi, kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiraya vermenin aracı olarak kullanılamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır, çıkmak zorunda değildir. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder. Kiracının tahliyesi ancak kanundaki sebeplerden birine dayanan bir dava ya da icra takibi sonucunda mümkündür. Yeni malikin "evi ben aldım, boşaltın" demesi, yazılı bile olsa, tek başına tahliye sonucunu doğurmaz.
Ev satılırsa kiracının hakları nelerdir?
Kiracının sözleşmeden doğan bütün hakları devam eder. Kira bedeli ve süre aynı kalır; yeni malik sözleşmeyi tek taraflı olarak değiştiremez. Yeni malik bildirim yoluyla ihtiyaç sebebine dayanırsa dava en erken altı ay sonra açılabilir. Tahliyeden sonra ev üç yıl içinde haklı sebep olmadan başkasına kiralanırsa kiracı, bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat isteyebilir.
Yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırırsa ne olur?
Bildirim süresini kaçıran yeni malik, altı ay sonra dava açma imkânını kaybeder. Bu durumda ihtiyaç sebebine dayanan davayı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açabilir. Sözleşme her yıl kendiliğinden yenilendiği için bu imkân her kira yılının sonunda yeniden doğar. Bir aylık dava süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
Yeni malik eski malike verilen tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?
Evet, kullanabilir. Yargıtay, yeni malikin önceki malikin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.01.2015, E. 2014/14065, K. 2015/655). Taahhütte yazılı tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerekir. Taahhüdün geçerli olup olmadığı için tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları yazısına bakabilirsiniz.
Yeni alınan işyerinden kiracı çıkarılabilir mi?
Evet, aynı kurallar çatılı işyerleri için de geçerlidir. TBK m. 351, konut gereksinimi ile birlikte işyeri gereksinimini de kapsar. Yeni malik, taşınmazı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için işyeri olarak kullanma zorunluluğunu ispatlamalıdır. Bir aylık bildirim, altı aylık bekleme süresi ve yeniden kiralama yasağı işyeri kiralarında da uygulanır.
İçinde kiracı olan ev alınırken nelere bakılmalı?
Kira sözleşmesinin süresi, kira bedeli ve kiracının verdiği bir tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığı satın almadan önce öğrenilmelidir. Alıcı evi kendisi kullanacaksa tapu devrinden sonraki bir ay içinde yazılı bildirim yapması gerektiğini ve en erken altı ay sonra dava açabileceğini hesaba katmalıdır. Arabuluculuk ve yargılama süresi de eklendiğinde taşınma tarihi, tapu tarihinden itibaren altı aydan sonraya kalır.
Kısaca
Evin satılması kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz; yeni malikin tahliye isteyebilmesi ihtiyacına, bir aylık bildirim süresine ve altı aylık beklemeye bağlıdır. Diğer tahliye sebepleri için kiracı nasıl çıkarılır rehberine, taşınmaz ve kira konularındaki diğer yazılar için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, m. 350, m. 351, m. 353, m. 355
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.03.2016, 9993/1961
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.01.2015, E. 2014/14065, K. 2015/655
Nurşen Ayan, "Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi", SÜHFD, 2007, C. 15, S. 2
Metin Pehlivan, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye"
Selin Sert Sütçü, "Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü", SDÜHFD, 2023, C. 13, S. 2
