Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Tahliye Talepli İcra Takibi ve Temerrüt

Kira ödemeyen kiracı iki yoldan biriyle tahliye edilebilir: tahliye talepli icra takibi ya da yazılı ihtarın ardından açılan tahliye davası. Her iki yolda da konut ve çatılı işyeri kiracısına borcu ödemesi için en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi zorunludur (TBK m. 315).

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi hangi şartlara bağlıdır?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, kiracının vadesi gelmiş kira bedelini ya da yan gideri ödememesi, kiraya verenin yazılı olarak süre vermesi ve bu sürenin ödeme yapılmadan geçmesi şartlarına bağlıdır. Hukukta bu duruma temerrüt, yani borçlunun vadesi gelmiş borcunu ödemede gecikmesi denir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315, temerrüt nedeniyle tahliye için şu koşulları arar:

• Kira bedeli ya da yan gider muaccel olmalı. Muaccel, ödeme günü gelmiş borç demektir. Sözleşmede ödeme günü yoksa kira her ayın sonunda ödenir (TBK m. 314).

• Borç hiç ödenmemiş ya da eksik ödenmiş olmalı. Eksik ödeme de temerrüt doğurur.

• Kiraya veren yazılı olarak süre vermeli. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür (TBK m. 315/2).

• Sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmeli. "Fesih" kelimesi şart değildir; tahliye isteneceğinin ya da sözleşmenin sona ereceğinin yazılması yeterlidir.

Otuz günlük süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Bu süre kiracı aleyhine kısaltılamaz; sözleşmeye "kira ödenmezse kiraya veren dilediği zaman fesheder" gibi bir hüküm konulması geçersizdir. Kiracı süre içinde borcun tamamını öderse temerrüt nedeniyle tahliye yolu kapanır.

Tek bir ayın kirasının ödenmemesi yeterlidir; iki ya da üç ay beklemek gerekmez. Kira süresinin bitmesini beklemek de gerekmez. Örneğin ocak ayında başlayan bir yıllık sözleşmede şubat kirası ödenmezse kiraya veren şartları yerine getirerek sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye talepli icra takibi nedir?

Tahliye talepli icra takibi, kiraya verenin ödenmeyen kira alacağını ve kiracının tahliyesini mahkeme kararı olmadan, doğrudan icra dairesinden istediği ilamsız takip yoludur. Dayanağı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamıdır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, TBK m. 315'teki yazılı ihtarın yerini tutar.

İİK m. 269 adi kira ve hasılat kiraları için düzenlenmiş olsa da bu ödeme emri konut ve çatılı işyeri kiralarında da kullanılır. Ödeme emrinde konut ve çatılı işyeri kiracısına en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve bu sürede borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekir. Uygulamada bu ödeme emri "Örnek 13" olarak bilinir.

Tahliye talepli icra takibi nasıl yapılır?

Takip, icra dairesine yapılan taleple başlar; kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenir. Adımlar şöyledir:

1. Takip talebi. Kiraya veren icra dairesine başvurur; ödenmeyen ayları, tutarı ve tahliye istediğini belirtir. Yazılı kira sözleşmesi varsa talebe eklenir.

2. Ödeme emrinin tebliği. İcra dairesi kiracıya, otuz gün içinde ödeme yapması ve itirazı varsa bildirmesi gerektiğini içeren ödeme emrini gönderir.

3. İtiraz süresi. Kiracı itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir.

4. Ödeme süresi. Kiracı otuz gün içinde borcun tamamını öderse tahliye istenemez.

5. Tahliye talebi. Kiracı itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa kiraya veren, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister.

6. Tahliyenin yerine getirilmesi. İcra mahkemesinin tahliye kararı icra dairesince uygulanır.

Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur. Kiraya veren bu durumda icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da mahkemeden itirazın iptalini istemek zorundadır. İtirazın niteliği, hangi mahkemeye gidileceğini belirler.

İcra takibi mi, ihtar ve dava mı?

İki yol da aynı şartlara dayanır; fark, hangi makamın devreye girdiği ve arabuluculuğun gerekip gerekmediğidir. Aşağıdaki tablo iki yolu karşılaştırır.

Arabuluculuk farkının dayanağı 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'dir. Bu hüküm kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yapmış, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ise kapsam dışında bırakmıştır. İcra yolu, İcra ve İflas Hukuku kurallarına göre yürür.

İcra yoluyla tahliye ne kadar sürer?

İcra yoluyla tahliye, kiracı itiraz etmese bile otuz günden önce sonuçlanamaz; çünkü kanun kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi tanır. Bu sürenin ardından icra mahkemesinin karar vermesi ve kararın uygulanması gerekir. Kanunda yazılı süreler şunlardır:

İcra mahkemesinin ne kadar sürede karar vereceği kanunda yazmaz; bu süre mahkemenin iş yüküne göre değişir. Kiracı itiraz etmişse itirazın kaldırılması ya da iptali aşaması da eklenir. Dava yolundaki aşamalar için tahliye davası ne kadar sürer yazısına bakabilirsiniz.

Eksik ödeme tahliye sebebi olur mu?

Evet, Yargıtay'a göre ödenmeyen tutarın az olması temerrüdü ortadan kaldırmaz. Bir kararda, otuz günlük süreye rağmen eksik kalan 0,35 TL'nin ödenmemesi nedeniyle temerrüdün gerçekleştiği ve tahliyeye karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.12.2015, E. 2015/6655, K. 2015/10585).

Öğretide farklı bir görüş de vardır. Bu görüşe göre kiracı kira bedelinin yüzde 90–95'ini ödemiş ve kalan kısım önemsizse, kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi fesih hakkının kötüye kullanılması sayılmalıdır. Uygulama Yargıtay kararları yönünde olduğundan, kiracının ihtarda yazılı tutarı eksiksiz ödemesi gerekir.

Kira artış farkı da kira bedelinin parçasıdır. Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa yenilenen dönemde artışlı bedelin ödenmemesi temerrüt doğurur. Buna karşılık kiraya veren artış farklarını yıllarca istemeyerek kiracıda bu bedellerin talep edilmeyeceği yönünde güven uyandırmışsa, sonradan toplu olarak istemesi çelişkili davranış yasağına aykırı sayılabilir.

Kira ihtarında nelere dikkat edilmeli?

Kira ihtarı yazılı olmalı, ödenmeyen ayı ve tutarı göstermeli, en az otuz gün süre vermeli ve fesih uyarısı içermelidir. Noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir; ancak ihtarın kiracıya hangi tarihte ulaştığını ispatlamak için tercih edilir. Tahliye taleplerinin reddine yol açan başlıca eksiklikler şunlardır:

• otuz günden kısa süre verilmesi,

• sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin yazılmaması,

• ödenmeyen ayların ve tutarın belirtilmemesi,

• yalnızca gecikme faizinin ödenmemesine dayanılması (asıl kira ödenmişse faiz borcu fesih sebebi olmaz),

• aile konutunda, sözleşmeye taraf olmuş eşe ayrıca bildirim yapılmaması (TBK m. 349/3).

Kiracı otuz gün içinde öderse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez, ama ihtar boşa gitmez. Aynı kira yılında ikinci bir haklı ihtar çekilirse ayrı bir tahliye sebebi doğar; ayrıntısı ve örnek metin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve ihtarname örneği yazısında yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kirasını ödemeyen kiracı ne kadar sürede çıkarılır?

Kanuna göre en erken otuz günlük ödeme süresi dolduktan sonra tahliye istenebilir. İcra takibinde kiracı itiraz etmez ve ödemezse, kiraya veren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister; mahkemenin karar süresi kanunda belirlenmemiştir. Kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması ya da iptali için ayrıca mahkemeye başvurmak gerekir ve süre uzar.

Kirasını ödemeyen kiracıdan para nasıl alınır?

Kira alacağı, tahliye talebiyle birlikte aynı icra takibinde istenebilir. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmezse takip kira alacağı bakımından kesinleşir ve kiraya veren haciz isteyebilir. Kiracı itiraz ederse takip durur; alacağın tahsili için itirazın kaldırılması ya da iptali gerekir. Dava yolu seçilmişse kira alacağı ayrıca talep edilmelidir.

Kiracı otuz gün içinde borcunu öderse tahliye edilebilir mi?

Hayır, temerrüt nedeniyle tahliye edilemez. Kiracı kendisine verilen süre içinde kira bedelini ve yan giderleri tam olarak öderse kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaz. Kiracının yalnızca gecikme faizini ödememiş olması da fesih sebebi sayılmaz. Bununla birlikte ihtar haklıysa, aynı kira yılındaki ikinci haklı ihtarla birlikte iki haklı ihtar sebebine dayanılabilir.

Kira borcu için icra takibinden önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır, tahliye talepli icra takibi için arabulucuya başvurmak gerekmez. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri arabuluculuk şartının dışında tutmuştur. Kiraya veren icra takibi yerine ihtar çekip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmayı seçerse dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır.

Dükkân kirasını ödemeyen kiracı için süre farklı mı?

Çatılı işyeri kiralarında süre konuttaki gibidir: en az otuz gün. Dükkân, büro, atölye gibi çatılı işyerleri konut kiralarıyla aynı korumadan yararlanır. Arsa, açık otopark gibi çatısız taşınmazların kirası genel hükümlere tabidir ve bu kiralarda ödeme süresi en az on gündür (TBK m. 315/2). Taşınmazın hangi gruba girdiği, kullanımdaki hâkim niteliğe göre belirlenir.

Sözleşmede kira ödeme günü yazmıyorsa temerrüt ne zaman başlar?

Sözleşmede ödeme günü kararlaştırılmamışsa ve yerel âdet de yoksa kira her ayın sonunda ödenir (TBK m. 314). Ödeme günü "ayın biri ile beşi arası" gibi bir aralık olarak belirlenmişse son günün geçmesi beklenir; temerrüt ayın beşinden sonra gerçekleşir. Ödeme günü belli değilse kiraya veren doğrudan süre veren yazılı bildirimi gönderebilir; kiracı bu sürenin sonunda temerrüde düşmüş sayılır.

Kısaca

Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde belirleyici olan, otuz günlük ödeme süresinin ve fesih uyarısının usulüne uygun verilmesidir; icra takibi ile dava arasındaki seçim bundan sonra gelir. Diğer tahliye sebepleri için kiracı nasıl çıkarılır rehberine, kira hukukuna ilişkin diğer yazılar için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 314, m. 315, m. 349/3, m. 352/2

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269, m. 269/a, m. 269/b, m. 269/c

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.12.2015, E. 2015/6655, K. 2015/10585

• Yıldırım Keser, "Kira Artış Bedelinde Temerrüd Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi", İnÜHFD, 2026

• Selin Sert Sütçü, "Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü", SDÜHFD, 2023, C. 13, S. 2

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2