Hukuki gelişmeleri ve güncel uygulamaları bilgilendirme amacıyla paylaşıyoruz. Makaleler mesleki bilgilendirme niteliği taşır; hukuki tavsiye içermez.
Kat malikleri kurulu, apartmandaki bütün kat maliklerinden oluşan ve yönetimle ilgili kararları alan organdır. Yazıda kurulun toplanma usulü, toplantı ve karar yeter sayıları, beşte dört ve oybirliği gerektiren kararlar, vekaletle temsil ve kararların iptali açıklanmaktadır.
Balkon kapatma, bağımsız bölümün parçası olan balkonda yapılsa da apartmanın dış görünüşünü değiştirdiğinden kat maliklerinin yazılı rızasını gerektirebilir. Yazıda kat malikleri izni, imar mevzuatı açısından riskler, kiracının durumu ve izinsiz kapatmanın sonuçları açıklanmaktadır.
Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunca seçilen ve ana yapının yönetimini yürüten kişidir. Ortak yerlerin bakımı, aidat tahsili, işletme projesi ve kurul kararlarının uygulanması başlıca görevleridir. Yazıda seçimi, kiracının yönetici olması, ücreti ve sorumluluğu açıklanmaktadır.
Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan yapının yönetimini, giderlerin paylaşımını ve kullanım kurallarını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir. Yazıda içeriği, nereden alınacağı, değiştirilme çoğunluğu ve kanuna aykırı hükümler açıklanmaktadır.
Gürültü yapan komşuya karşı kolluk ve zabıtaya şikayet, apartman yönetimine başvuru, ihtarname, dava ve ağır hallerde bağımsız bölümün devrinin istenmesi gibi yollar bulunur. Yazıda her yolun şartları, delil toplama ve kiracı komşu durumu açıklanmaktadır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark, yapının tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alıp almadığıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak, kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyettir. Yazıda farklar tablo ve örneklerle açıklanmaktadır.
Kat mülkiyetine geçiş, iskanı alınan bir yapıda kat irtifakının tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilmesidir. Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Yazıda gerekli belgeler, adım adım süreç, masraflar, bireysel geçiş ve iskan alınamadığında yapılabilecekler açıklanmaktadır.
Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Yazıda kat irtifakının ne olduğu, nasıl kurulduğu, sahibine hangi hakları verdiği ve alıcı açısından riskleri açıklanmaktadır.
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kullanması veya imar planıyla kullanılamaz hale getirmesidir. Malik, bedel davası veya elatmanın önlenmesi davası açabilir. Yazıda türler, şartlar, bedel, görevli mahkeme ve süreler açıklanmaktadır.
Cins değişikliği, tapuda "tarla", "arsa" veya "kargir ev" gibi yazılan niteliğin taşınmazın gerçek durumuna göre güncellenmesidir. Tarladan arsaya geçiş imar planına, arsadan binaya geçiş ise yapı kullanma iznine bağlıdır. Yazıda süreç, belgeler ve masraflar açıklanmaktadır.
Kamulaştırma bedeline itiraz, uzlaşma görüşmelerinde teklifi kabul etmeyen malikin bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna ve bedele karşı çıkmasıdır. Yazıda uzlaşma aşaması, dava süreci, değer ölçütleri, tarla bedeli hesabı ve mirasçılara ödeme açıklanmaktadır.
Acele kamulaştırma, kamulaştırma işlemleri sonradan tamamlanmak üzere idarenin taşınmaza mahkeme kararıyla önceden el koymasıdır. Malikin bedel ve iptal davası hakları devam eder. Yazıda şartlar, el koyma süreci, ödenen bedel ve malikin başvurabileceği yollar açıklanmaktadır.
18 uygulaması, imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsaların birleştirilip plana uygun imar parsellerine dönüştürülmesidir. Bu sırada yol, park gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesilir. Yazıda DOP oranı, hesap örneği, askı süreci ve itiraz yolları açıklanmaktadır.
Yapı ruhsatı, bir yapının inşasına başlanabilmesi için belediyeden veya valilikten alınması zorunlu izin belgesidir. Ruhsat, imar planına ve onaylı projelere uygunluk incelemesinden sonra verilir. Yazıda gerekli belgeler, başvuru süreci, ruhsat süreleri ve ruhsatsız yapının sonuçları açıklanmaktadır.
İfraz, bir parselin birden fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. İmarlı alanlarda belediye onayı, tarım arazilerinde ise asgari büyüklük şartları aranır. Yazıda ifraz işleminin şartları, aşamaları, köy yerleşik alanlarındaki durum ve sık yapılan hatalar açıklanmaktadır.
Hazine arazisi kiralama, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların milli emlak birimleri aracılığıyla kural olarak ihaleyle kiraya verilmesidir. Bazı durumlarda doğrudan kiralama da mümkündür. Yazıda şartlar, başvuru, süreler, işgal halinde ecrimisil ve satın alma imkânı açıklanmaktadır.
2B arazisi, bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen yerlerdir. Bu araziler belirli şartlarla hak sahiplerine satılır. Yazıda hak sahipliği, satış bedeli, tapu süreci ve alım riskleri açıklanmaktadır.
Son genel imar affı, 2018 yılında yürürlüğe giren imar barışı düzenlemesidir ve başvuru dönemi sona ermiştir. Yazının hazırlandığı tarih itibarıyla yeni bir genel imar affı bulunmamaktadır. Yazıda 2018 düzenlemesinin kapsamı, yapı kayıt belgesinin etkisi ve kaçak yapıların durumu açıklanmaktadır.
İmar durumu, bir parsel üzerinde hangi amaçla ve ne büyüklükte yapı yapılabileceğini gösterir. Belediye veya il özel idaresinden belgeyle ya da çevrim içi sorgulamayla öğrenilir. Yazıda belgenin nasıl alındığı ve emsal, TAKS, kat adedi gibi değerlerin nasıl okunduğu açıklanmaktadır.
Tevhit işlemi, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek parsel haline getirilmesidir. İmar planı bulunan yerlerde belediye veya valilik onayı, ardından tapuya tescil gerekir. Yazıda şartlar, ipotekli parseller ve süreç adım adım açıklanmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı kesinleştikten sonra taşınmaz satış memurluğu aracılığıyla ihaleyle satılır. Paydaşlar isterse satış yalnızca kendi aralarında yapılabilir. Yazıda ihale aşamaları, teminat, bedelin paylaşımı ve ihalenin feshi açıklanmaktadır.
Tapuda isim düzeltme, malikin tapudaki kimlik bilgileri ile nüfus kaydı arasındaki farkın giderilmesidir. Fark nüfus kayıtlarıyla açıkça ispatlanabiliyorsa tapu müdürlüğünde, kişi aynılığı tartışmalıysa mahkeme kararıyla düzeltilir. Yazıda iki yol, belgeler ve dava süreci açıklanmaktadır.
Muvazaa davası, tarafların üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan görünüşte bir işlem yaptıkları iddiasıyla açılır. Yazıda muvazaanın türleri, kimlerin dava açabileceği, ispat kuralları, zamanaşımı ve tapu işlemlerindeki sonuçları açıklanmaktadır.
Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan yapılmış tapu kaydıdır. Ayni hakkı zedelenen kişi kaydın düzeltilmesini isteyebilir; ancak kayda güvenerek hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişi korunur. Yazıda örnekler, sonuçlar, zamanaşımı ve dava yolu açıklanmaktadır.