Hukuki gelişmeleri ve güncel uygulamaları bilgilendirme amacıyla paylaşıyoruz. Makaleler mesleki bilgilendirme niteliği taşır; hukuki tavsiye içermez.
Tapu iptal davasının süresi, dava sebebine, delillerin niteliğine ve kanun yolu aşamasına göre değişir. Yazıda dava açılışından kesinleşmeye kadar her aşama, ihtiyati tedbirin önemi, harç ve giderler ile süreyi uzatan başlıca etkenler açıklanmaktadır.
Geçit hakkı davası, genel yola yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmazın maliki tarafından, tam bedel karşılığında komşu taşınmaz üzerinden geçit kurulması için açılan davadır. Yazıda şartlar, geçit yerinin belirlenmesi, bedelin hesabı, görevli mahkeme ve sık red sebepleri açıklanmaktadır.
Tapu iptal davasında zamanaşımı tek bir süreye bağlı değildir; süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir. Yolsuz tescil ve muris muvazaasında süre sınırı yokken, irade bozukluğunda bir yıl, kadastro tespitine karşı on yıllık hak düşürücü süre uygulanır.
Sükna hakkı, bir kişiye başkasına ait bir binada veya binanın bir bölümünde oturma yetkisi veren ve devredilemeyen kişisel irtifak hakkıdır. Yazıda sükna hakkının kurulması, hak sahibinin yetkileri, giderler, intifa ve kira ile farkı ile sona ermesi açıklanmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, paydaş sayısı, tebligat sorunları, bilirkişi incelemesi ve satış aşamasına göre değişir. Yazıda arabuluculuktan ihaleye kadar her aşamanın süresi, süreyi uzatan etkenler ve sürecin hızlandırılması için yapılabilecekler açıklanmaktadır.
İrtifak hakkı, bir taşınmazın başka bir taşınmaz veya kişi yararına belirli şekilde kullanılmasını sağlayan sınırlı ayni haktır. Yazıda taşınmaz ve kişi lehine irtifaklar, geçit, intifa, oturma ve üst hakkı ile elektrik hattı irtifakları, kurulması ve kaldırılması açıklanmaktadır.
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğunu ve her birinin payını gösteren tapu kaydıdır. Yazıda paylı ve elbirliği mülkiyeti farkı, hisseli tapunun nasıl okunduğu, paydaşların yönetim kararları, kooperatif hissesi ve alıcı açısından riskler açıklanmaktadır.
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı için idari para cezası, mühürleme, yıkım ve ceza davası birlikte gündeme gelir. Yapı tatil tutanağı, bir aylık düzeltme süresi, cezanın nasıl hesaplandığı, imar kirliliği suçu ve itiraz yolları anlatılıyor.
İskan olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsat ve projeye uygun tamamlandığını gösterir. Başvuru adımları, 30 günlük süre, iskansız binada abonelik ve kat mülkiyeti sorunu, müteahhit iskan almıyorsa izlenecek yollar anlatılıyor.
Tadilattan bina inşaatına kadar pek çok iş hukuken eser sözleşmesiyle yapılır. Yüklenici ve iş sahibinin borçları, götürü ve yaklaşık bedel farkı, taşeron sözleşmesi, sözleşmeden dönme ve beş yıllık zamanaşımı anlatılıyor.
Teslimin gecikmesi ya da tapunun verilmemesi kat karşılığı projelerin en sık uyuşmazlığıdır. Arsa sahibi, müteahhit ve müteahhitten daire alan kişi açısından tescil davası, gecikme tazminatı, cezai şart ve ödemezlik def'i karşılaştırmalı anlatılıyor.
Teslimden sonra ortaya çıkan çatlak, nem ya da eksik imalat için müteahhidin sorumluluğu zamanaşımına tabidir. Beş ve yirmi yıllık süreler, gizli ayıbın bildirimi, iş sahibinin seçimlik hakları, yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu ve tespit adımları anlatılıyor.
Hazır bir şablonu kopyalamak yerine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iskeletini bilmek gerekir. On iki temel madde, her biri için örnek ifade, sözleşmeye eklenmesi gereken belgeler ve şablon sözleşmelerde sık görülen eksikler anlatılıyor.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsa payını, müteahhit bina yapmayı üstlenir. Geçerlilik için aranan resmî şekil, tapu devrinin zamanlaması, şerh, gecikme hâlinde haklar ve ileriye ya da geriye etkili fesih anlatılıyor.
Arsa payı metrekareye değil, bağımsız bölümün değerine göre belirlenir. Örnek bir hesap tablosu, tapuda arsa payının nasıl okunacağı, kentsel dönüşümde oy ve pay hesabındaki önemi ve sulh hukuk mahkemesindeki düzeltme davası anlatılıyor.
İmar barışıyla alınan yapı kayıt belgesi kaçak yapıyı kalıcı olarak yasal hâle getirmez. Belgenin sağladığı ve sağlamadığı haklar, 31.12.2017 kuralı, iptal sebepleri, satışta dikkat edilecekler ve kentsel dönüşümde kaçak katların durumu anlatılıyor.
Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan sözleşme, genel kat karşılığı sözleşmelerden farklı güvenceler içerir. Şekil şartı, bina tamamlama sigortası, yüzde 6 teminat, satış izni, bir yıllık başlama kuralı ve sözleşmeye yazılması gereken maddeler anlatılıyor.
Kentsel dönüşümde her işlemin itiraz yolu ve süresi farklıdır. Riskli yapı tespiti, teknik heyet kararı, arsa payı satışı, imar planı ve riskli alan kararı için başvuru yerleri, süreler ve yürütmeyi durdurma anlatılıyor.
Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, belirli bir usulle açık artırmayla satılabilir. Bildirimin nasıl yapıldığı, 15 günlük kabul süresi, rayiç değerin tespiti, satışa kimlerin katılabildiği ve satışa karşı dava yolu anlatılıyor.
Riskli yapıda yeni bina kararı için 2/3 çoğunluk artık aranmıyor. Salt çoğunluğun arsa payına göre nasıl hesaplandığı, toplantıya çağrı, 15 günlük ilan, karar tutanağı ve çoğunluk sağlanamazsa ne olacağı anlatılıyor.
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün ilk ve en belirleyici adımıdır. Başvurunun nasıl yapıldığı, her bina için tek rapor kuralı, tapuya şerh, muhtarlık ilanı ve 15 günlük itiraz süresi adım adım anlatılıyor.
Riskli yapı kararı kiracıyı da doğrudan etkiler. Tahliye süresi, kiracıya ödenen tek seferlik kira yardımı, depozitonun iadesi, itiraz hakkı ve kira sözleşmesinin akıbeti 6306 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu birlikte okunarak anlatılıyor.
Kentsel dönüşüm kira yardımı malike 18 ay aylık, kiracıya ve sınırlı ayni hak sahibine tek seferde ödenir. İl bazlı tutarlar, 48 aylık alan kuralı, bir yıllık başvuru süresi ve yardımı kaybettiren hatalar anlatılıyor.
Tahsis tapu olarak bilinen tapu tahsis belgesi, gecekondu sahiplerine 2981 sayılı Kanun uyarınca verilen ve tek başına mülkiyet sağlamayan bir belgedir. Belgenin hukuki niteliği, Kanun'un 2023'te yürürlükten kalkması ve satış ile kentsel dönüşümdeki riskler anlatılıyor.
